Dépôt TM30 en Thaïlande : le guide pratique du bailleur

Le TM30 est la question de conformité la plus fréquente posée par nos nouveaux propriétaires, et c'est aussi celle que la plupart se trompent. Soit ils n'en ont jamais entendu parler, soit ils en ont entendu parler et présument que « l'immeuble s'en occupe » — ni l'un ni l'autre n'est fiable. Ce guide explique précisément ce qu'est le TM30, qui doit le déposer, quand, comment, et ce qui se passe si vous ne le faites pas.

Centré sur Bangkok, sur le condo, écrit pour les bailleurs qui louent à des locataires étrangers — y compris le nombre croissant d'expatriés en moyenne et longue durée dont les prolongations de visa dépendent d'une trace TM30 propre.

Ce qu'est le TM30

Le TM30 est la notification de résidence des étrangers prévue à l'article 38 de la Loi sur l'Immigration B.E. 2522 (1979) de Thaïlande. Le texte de l'article 38 dit, en substance : le propriétaire, possesseur ou chef de ménage d'un logement où séjourne un ressortissant non-thaï doit notifier le bureau d'immigration local du séjour, dans les 24 heures suivant l'arrivée du non-Thaï.

Le dépôt s'applique à tout type d'hébergement — hôtels, résidences hôtelières, condos, maisons, villas — et à toute durée de séjour, d'une nuit à dix ans. L'obligation repose sur le côté hôte, pas sur l'étranger.

La notification s'appelle « TM30 » parce qu'elle se dépose sur le formulaire d'immigration TM.30 (ou son équivalent en ligne). Le formulaire enregistre l'adresse du logement, l'identité de l'hôte, les détails du passeport de l'étranger et sa date d'arrivée. Le bureau d'immigration utilise ces données pour suivre où chaque non-Thaï séjourne à un moment donné — utile à l'application des visas, aux enquêtes pénales et aux missions de sécurité.

Quand le TM30 s'applique

Trois critères déterminent si un dépôt est requis :

1. Le séjour est-il celui d'un non-Thaï ? Oui → le TM30 peut s'appliquer. Les ressortissants thaïs ne déclenchent pas de TM30, quel que soit l'endroit où ils séjournent.
2. Séjournent-ils dans votre bien ? Y compris au retour d'un déplacement domestique — beaucoup de propriétaires l'ignorent. Si un locataire longue durée quitte Bangkok pendant une semaine et revient, un nouveau TM30 est en théorie exigible (l'application varie).
3. L'adresse a-t-elle déjà été notifiée pour ce séjour ? Si oui, et que le locataire n'a pas quitté l'adresse, pas de nouveau dépôt avant qu'il ne reparte et revienne.

Pour une location moyenne durée typique, cela représente un dépôt TM30 par réservation, soumis dans les 24 heures suivant l'arrivée du locataire. Pour une location à la nuitée (que nous ne recommandons généralement pas et que la plupart des règlements de copropriété restreignent de toute façon), c'est un dépôt par réservation. Pour un locataire longue durée stable, c'est un dépôt par bail — redéposé s'il sort de Bangkok et revient.

Si vous louez à un ressortissant thaï, le TM30 ne s'applique pas. Si votre locataire est thaï mais que son conjoint est étranger et séjourne aussi, vous déposez pour le conjoint étranger.

Qui doit déposer : propriétaire, immeuble ou opérateur ?

C'est la question qui crée le plus de confusion.

L'obligation légale incombe au chef de ménage ou possesseur du bien, ce qui en pratique signifie le propriétaire enregistré du condo, sauf si celui-ci a formellement délégué l'obligation à une autre partie. Trois scénarios courants :

• Le propriétaire dépose directement. Fonctionne bien si le propriétaire est en Thaïlande et s'est enregistré comme chef de ménage TM30. La plupart des propriétaires à l'étranger ne le peuvent pas réellement — le portail en ligne exige un numéro de mobile thaï et une pièce d'identité, et le délai de 24 heures est sans pitié.
• Le syndic dépose. Certains immeubles — notamment les résidences avec services ou opérés en gestion hôtelière — déposent le TM30 au nom de chaque unité qu'ils gèrent. Ce n'est pas le cas par défaut. La plupart des syndics ordinaires attendent que chaque propriétaire gère le sien. Ne présumez pas ; demandez par écrit.
• L'opérateur dépose. Une société de gestion immobilière enregistrée dépose pour chaque réservation, pour chaque unité qu'elle opère. C'est le modèle que nous appliquons, et le seul qui se mette à l'échelle proprement pour un portefeuille.

Le propriétaire reste ultimement responsable — si un dépôt est manqué, c'est son nom qui figure dans le dossier d'immigration. Déléguer à un gestionnaire ne supprime pas l'obligation ; cela déplace le travail opérationnel.

Comment déposer le TM30

Le Bureau de l'Immigration gère un portail TM30 en ligne à l'adresse tm30.immigration.go.th (également accessible depuis le site principal de l'immigration). Le dépôt se fait en deux étapes :

Configuration initiale (par bien) :

1. S'enregistrer comme chef de ménage. Il vous faut une copie du titre de propriété (chanote) ou du livret de maison (tabien baan / ท.ร.14 du logement, s'il existe), votre pièce d'identité ou passeport, et un numéro de mobile thaï actif pour l'OTP.
2. Lier l'adresse du bien à votre compte de chef de ménage. Le portail vérifie l'adresse contre le registre du Land Office.

Par locataire, sous 24 heures après l'arrivée :

1. Connectez-vous à votre compte de chef de ménage.
2. Soumettez un nouvel enregistrement TM30 pour le locataire : page bio du passeport, visa ou tampon d'entrée en cours, date d'arrivée, date de départ prévue.
3. Conservez la confirmation. Le portail renvoie un numéro de référence qui prouve le dépôt.

Un formulaire papier (TM.30) peut encore être déposé en personne au bureau d'immigration local, mais le portail en ligne est devenu la norme et la seule option pratique pour un gestionnaire gérant plusieurs unités.

Causes de rejet courantes : format d'adresse incorrect (le portail est strict sur le numéro de maison / nom d'immeuble), détails de passeport ne correspondant pas au tampon de visa, dépôt tardif (plus de 24 heures après l'arrivée — le système l'accepte mais le signale, et une amende peut être émise).

Sanctions

L'amende prévue par la Loi sur l'Immigration peut atteindre 2 000 THB par dépôt manqué, avec des retours de bailleurs de Bangkok plaçant l'application réelle plus près de 800 à 1 600 THB pour une première infraction. Les infractions répétées et celles à échelle commerciale (hôtels, hôtes Airbnb sériels sur des locations de moins de 30 nuits) attirent des amendes plus élevées et, dans des cas extrêmes, des conséquences sur les autorisations d'exploitation.

La conséquence la plus pratique se situe côté locataire. Lorsqu'un locataire étranger va prolonger son visa, faire son rapport des 90 jours ou demander un permis de réentrée, l'immigration peut demander la preuve que son adresse a été dûment notifiée — c'est-à-dire la référence TM30. Sans TM30 au dossier, les démarches du locataire peuvent être retardées ou refoulées. Nous avons vu des locataires rater des échéances de visa parce que le propriétaire avait oublié de déposer. Le propriétaire ne paie pas d'amende dans ce cas, mais la relation avec le locataire survit rarement à la deuxième fois.

TM30 vs TDAC vs rapport des 90 jours

Trois dépôts sont régulièrement confondus. Distinction rapide :

• Thailand Digital Arrival Card (TDAC) — la déclaration d'arrivée en ligne que le voyageur étranger remplit avant d'entrer en Thaïlande. A remplacé la carte papier TM6 en 2025. Remplie par le voyageur, pas par l'hôte. Sans lien avec le bailleur.
• TM30 — la notification du séjour de l'étranger par l'hôte. Déposée par le chef de ménage, à chaque séjour, dans les 24 heures de l'arrivée. Ce guide.
• Rapport des 90 jours (TM47) — obligation pour les étrangers résidents long terme de déclarer leur adresse tous les 90 jours, par eux-mêmes. Pas une obligation du bailleur.

Le TM30 est le seul qui engage légalement un bailleur de Bangkok. Connaître la limite évite beaucoup de confusion sur les forums.

Comment Maison Siam le gère

Chaque bien géré par Maison Siam a son adresse enregistrée sur notre compte de chef de ménage, ce qui permet de soumettre les TM30 au nom du propriétaire dans les minutes qui suivent l'arrivée du locataire. Les dépôts passent automatiquement à chaque réservation — locataires moyenne durée à la signature, séjours courts (le cas échéant) à l'arrivée — avec les numéros de référence conservés dans le dossier de l'unité.

La trace TM30 alimente aussi l'enregistrement auprès du syndic, le contrat de gestion locative, et la documentation de conformité que nous remettons aux propriétaires lors du reporting mensuel. Les propriétaires ne touchent jamais au portail, ne ratent jamais d'échéance, et n'ont jamais de conversation gênante avec un locataire dont le visa est bloqué.

Si vous possédez un condo à Bangkok et louez à des locataires étrangers sans processus TM30 propre, c'est une vraie lacune opérationnelle (et facile à corriger). Contactez notre équipe — nous répondons sous deux jours ouvrés. Pour la question plus large de savoir si les étrangers peuvent louer des condos, voir Un étranger peut-il louer son condo en Thaïlande ?. Pour une projection de revenus sur votre unité, lancez notre estimateur de revenus.

Le tableau plus profond sur la légalité de la location courte durée — où TM30 croise le Hotel Act — est dans Airbnb est-il légal en Thaïlande ? La règle des 30 nuits expliquée.