Les questions que les acheteurs posent vraiment.

Parce que les deux missions n'ont pas la même ampleur. Le stock des promoteurs est public. Tous les agents y ont accès, rien n'est partagé, et le travail est surtout de l'analyse : sur du neuf, vous ne nous payez généralement rien. Trouver une bonne revente est un autre métier. Cela demande une vraie recherche, et il y a bien moins d'attaché au bien pour la couvrir. Le complément sur une revente ne paie pas deux fois le même travail. Il paie la recherche la plus difficile.

3% du prix d'achat plus TVA, avec un minimum de 100 000 THB. Lorsqu'une commission est déjà attachée au bien, elle vient d'abord en déduction. Sur du neuf, cela veut généralement dire que vous ne nous payez rien du tout. Sur de l'ancien, cela dépend de qui vend. Dans tous les cas, la proposition présente un montant unique tout compris pour l'acquisition, avec chaque ligne détaillée en dessous, y compris les coûts qui ne sont pas les nôtres, et tout ce que nous percevons est établi par écrit avant que vous ne vous engagiez.

Nos honoraires sont les mêmes dans les deux cas : cela ne change donc rien à ce que nous gagnons. Ce qui change, c'est qui les couvre. Sur certaines acquisitions, une partie ou la totalité de nos honoraires est déjà attachée au bien. Sur d'autres, c'est vous qui les couvrez. Tout ce que nous percevons sur votre acquisition est établi par écrit avant que vous ne vous engagiez : il n'y a rien à découvrir plus tard. Ce qui rend vraiment notre recommandation fiable n'est pas une promesse, c'est la structure. Nous gérons encore le bien la troisième année, et un bien qui ne se loue pas est un client de gestion que nous perdons. Cela nous coûte bien plus cher que ne vaut une acquisition.

Nous gagnons la même chose quelle que soit la voie choisie : aucun dossier ne vaut plus qu'un autre de notre côté. À cela s'ajoute que c'est nous qui devrons louer le bien ensuite, et que nous vous remettons les chiffres de chaque candidat écarté, promoteurs compris. Demandez-les. C'est à cela que sert la liste.

Au moins trois, qui cochent toutes vos cases. C'est un engagement du mandat, pas un objectif, et si nous n'y arrivons pas, c'est que nous n'avons pas fini. Nous visitons et analysons bien plus de biens que nous ne vous en montrons, et vous recevez les chiffres de ceux qui n'ont pas été retenus. Vous ne voyez pas moins de biens que si vous cherchiez seul. Vous en voyez moins de mauvais.

Non, et c'est bon à savoir avant d'appeler. Nous sommes un cabinet d'analyse, pas un service de visites. Nous ne vous enverrons pas quinze annonces en attendant de voir laquelle vous plaît. Si vous voulez qu'on vous montre le marché, une agence classique le fait très bien, et nous vous le dirons dès le premier appel plutôt que de vous prendre un mois pour le découvrir.

Pas pendant la recherche. Nous fixons des objectifs et un calendrier, et sur cette période nous sommes votre chasseur, et le seul. La recherche est un vrai travail engagé avant que quoi que ce soit ne soit gagné, et l'exclusivité est ce qui permet de la mener correctement. En contrepartie, nous nous engageons sur au moins trois options solides qui cochent toutes vos cases. Avant de commencer, dites-nous ce qu'on vous a déjà montré. Si un autre agent vous a déjà présenté un bien précis, celui-là lui revient, et nous vous le dirons plutôt que d'y passer votre temps.

Oui. Nous prenons des clients acheteurs qui mettront ensuite le bien en location avec nous, et c'est inscrit dans le mandat, pas ajouté à la fin. C'est un filtre, pas une clause en petits caractères. Si nous pouvons analyser honnêtement, c'est parce que c'est nous qui devrons ensuite tenir le chiffre. Si vous voulez acheter puis gérer vous-même, ou y vivre, nous ne sommes pas le bon interlocuteur. L'inverse n'est pas vrai, en revanche. Une bonne partie des biens que nous gérons ont été achetés bien avant que leurs propriétaires ne nous rencontrent, et acheter avec nous n'est jamais une condition pour que nous gérions votre bien.

À Bangkok, des condos en pleine propriété dans le quota étranger, achetés pour être loués. Pas Phuket, pas Samui, pas de maisons, pas de bail emphytéotique, pas de montage en société. La raison est simple : nous ne recommandons que des immeubles que nous pouvons aussi gérer, et notre équipe est à Bangkok.

Oui, quand un propriétaire décide de passer à autre chose. Ce sont les seuls biens sur lesquels nous n'analysons pas une estimation, puisque nous les gérons et que les chiffres sortent de nos propres rapports. Ils arrivent meublés, en ligne et déjà loués, et la même équipe continue de les gérer le lendemain de votre achat. Le prix vient des revenus et non d'une négociation : nous partons de ce que le bien encaisse réellement et le valorisons à un rendement qui passe la même barre de 5% que tout le reste, si bien que le vendeur voit le chiffre que produisent ses propres rapports et que vous voyez le chiffre que vous achetez. Sur ces dossiers, nous représentons les deux parties et nous le disons par écrit aux deux, ce qui est précisément pour cela que le prix se calcule. Nos honoraires sont déjà attachés au bien : vous ne nous payez rien.

Oui, en pleine propriété, à son nom. Jusqu'à 49% de la surface d'un immeuble en copropriété peut être détenue par des propriétaires étrangers, et les lots situés dans ce quota peuvent être achetés directement par un acheteur étranger. Nous ne travaillons que sur des lots dans le quota. Nous ne faisons ni bail emphytéotique, ni maison, ni montage en société, parce que c'est là que les acheteurs étrangers en Thaïlande rencontrent des ennuis.

Cela arrive, et c'est un vrai risque. Un syndic peut relever la durée minimale de séjour et mettre fin à la courte durée dans un immeuble du jour au lendemain. C'est exactement ce qui s'est produit en 2026 dans un immeuble que nous connaissons bien. Nous lisons donc le règlement avant de recommander quoi que ce soit : durée minimale, politique de courte durée, animaux. Ce que nous ne pouvons pas faire, c'est promettre qu'un conseil syndical ne changera jamais d'avis. C'est pour cela que certains acheteurs nous demandent un bien qui fonctionne des deux côtés, courte durée et locataire longue durée. Le test est bien plus dur et il réduit fortement la liste, mais si ce risque vous empêche de dormir, c'est la bonne demande, et nous vous dirons honnêtement de combien la liste rétrécit.

Nous ne vous donnerons pas de chiffre avant d'avoir vu le bien, et méfiez-vous de qui le fait. Ce que nous vous donnons, c'est la barre. Nous ne vous présentons rien dont le rendement net passe sous 5%, sur l'une ou l'autre des voies. C'est le test qu'un bien doit passer pour arriver sur votre liste, pas une prévision de ce que vous gagnerez. Sur un dossier réel, vous voyez les chiffres exacts, construits sur ce qu'encaissent nos propres biens dans des immeubles comparables.