Airbnb est-il légal en Thaïlande ? La règle des 30 nuits expliquée aux investisseurs en condo

La réponse courte

Les locations courte durée en Thaïlande — y compris les séjours de type Airbnb — sont encadrées par deux lois distinctes qui s'appliquent en même temps :

1. Le Hotel Act B.E. 2547 (2004) — la législation nationale régissant tout établissement qui héberge des clients payants pour la nuit.
2. Le Condominium Act B.E. 2522 (1979), tel qu'amendé — qui régit le règlement des immeubles en copropriété.

Le chiffre le plus cité en ligne — la « règle des 30 nuits » — vient du Hotel Act. Les séjours de 30 nuits ou plus sortent généralement de son champ d'application. Les séjours de moins de 30 nuits, dans des locaux non autorisés, n'en sortent pas.

Si vous possédez un condo et souhaitez le mettre sur Airbnb, l'implication pratique est simple : les locations à la nuitée comportent un risque juridique et opérationnel réel qui ne s'applique pas aux locations au mois. Cet article explique d'où vient ce risque, qui applique réellement quoi, et comment les investisseurs opérant à grande échelle restent en conformité.

Ce que dit réellement le Hotel Act

Le Hotel Act définit un hôtel comme « tout établissement exploité à des fins commerciales en fournissant un hébergement à une clientèle générale contre rémunération ». Il existe deux exemptions bien connues :

• Les établissements de quatre chambres ou moins et d'une capacité totale d'au plus 20 personnes, à condition que l'exploitant notifie le registraire local (c'est la disposition relative aux « petits hébergements »).
• Les établissements où la durée de location est d'un mois ou plus.

C'est la seconde exemption qui crée le seuil des 30 nuits. Une unité louée à un client pour 30 nuits ou plus est, dans les termes de la loi, une location longue durée — non un hôtel — et donc hors de l'obligation de licence du Hotel Act.

Pour que les locations à la nuitée soient légales, l'exploitant a besoin d'une licence hôtelière pour les locaux. L'octroi d'une licence hôtelière pour une unité de condo individuelle n'est, en pratique, presque jamais accordé — la plupart des immeubles de condos sont classés en zone résidentielle et ne répondent pas aux exigences structurelles d'une classification hôtelière.

Ce qu'ajoute le Condominium Act

Le Condominium Act confère au syndic de chaque immeuble (l'organe qui gère l'immeuble, globalement équivalent à une association de copropriétaires aux États-Unis) le pouvoir de fixer ses propres règles — et de nombreux condos de Bangkok ont des règlements explicites interdisant les locations courte durée, indépendamment de ce que dit le Hotel Act.

Un syndic peut :

• Refuser d'enregistrer des voyageurs séjournant en deçà d'une durée minimale fixée
• Imposer des amendes aux propriétaires listant leur unité en deçà de la durée minimale de l'immeuble
• Bloquer l'accès s'il conclut que l'unité est exploitée commercialement

Autrement dit : même là où le Hotel Act ne s'applique pas (par exemple les locations au mois), le règlement de l'immeuble, lui, peut s'appliquer. Les propriétaires doivent vérifier le règlement spécifique de leur immeuble avant de publier une annonce où que ce soit.

Le TM30 — l'obligation de déclaration qui s'applique dans tous les cas

Indépendamment des deux lois, la législation thaïlandaise sur l'immigration impose au bailleur (ou au gestionnaire) de déposer une déclaration TM30 auprès du bureau d'immigration local chaque fois qu'un ressortissant étranger séjourne dans le bien. Cela vaut pour chaque séjour, chaque durée, chaque canal de réservation — d'un séjour Airbnb de 2 nuits à un bail de 12 mois.

Le TM30 est administratif, et non punitif dans son esprit, mais le défaut de dépôt entraîne bien des amendes pour le bailleur. La plupart des investisseurs étrangers en condo découvrent le TM30 la première fois qu'ils reçoivent une demande de l'immigration ; presque aucun bailleur particulier ne le dépose de façon régulière par lui-même.

Un bon gestionnaire dépose le TM30 pour chaque réservation, par défaut. C'est ce que nous faisons.

À quoi ressemble réellement l'application de la loi

L'écart entre « ce que dit la loi » et « ce qui est réellement sanctionné » est large en pratique. La plupart des annonces courte durée à Bangkok fonctionnent pendant des années sans intervention. L'application de la loi vient généralement de trois directions :

1. Les plaintes du syndic de l'immeuble — les voisins remarquent un défilé d'inconnus, déposent une plainte, le syndic enquête. C'est la voie la plus fréquente.
2. Les contrôles inopinés de l'immigration — lorsqu'un voyageur étranger s'enregistre à un endroit inattendu et que le TM30 n'a pas été déposé.
3. Les descentes de police — rares mais réelles. Généralement déclenchées par une plainte précise ou une campagne de répression plus large dans un quartier donné.

Lorsque la loi est appliquée, les conséquences vont de l'amende payée par l'exploitant à une interdiction à l'échelle de l'immeuble, voire (dans les cas extrêmes) à une fermeture temporaire de l'unité. La tendance va de plus en plus vers une application au niveau de l'immeuble — les syndics sévissant contre l'exploitation courte durée non autorisée dans leurs bâtiments.

Ce que cela signifie pour les investisseurs étrangers en condo

Si vous possédez un condo à Bangkok et souhaitez qu'il génère des revenus locatifs, la voie la plus saine consiste à opérer d'une manière légale au regard des deux lois et acceptable pour votre immeuble :

• Locations au mois (30 nuits ou plus) — hors du Hotel Act, généralement acceptables pour la plupart des immeubles de condos. Tarif nuitée plus bas, mais revenu prévisible et aucune exposition réglementaire. C'est le choix par défaut des investisseurs prudents.
• Locations à la nuitée — pertinentes uniquement pour les biens dont l'immeuble autorise explicitement l'exploitation courte durée (rare à Bangkok), ou pour les maisons et villas où le Condominium Act ne s'applique pas. Plafond de revenus plus élevé, complexité opérationnelle plus élevée, risque plus élevé.

Les modèles hybrides — à la nuitée en haute saison, au mois hors saison — existent, mais exigent une gestion soignée des relations avec l'immeuble et des configurations de plateforme.

Comment Maison Siam gère la conformité

Chaque bien que nous gérons respecte un socle de conformité défini :

• Un bail rédigé pour chaque réservation et soumis au syndic du condo pour l'enregistrement du voyageur — en conformité avec le règlement de l'immeuble et la législation thaïlandaise
• Le dépôt du TM30 pour chaque réservation, au nom du propriétaire
• La coordination avec le syndic lorsque des procédures d'enregistrement d'accès ou de scan facial sont requises
• La durée de location par réservation gérée au regard des règles de durée minimale de l'immeuble

Pour nos clients propriétaires de condos, cela signifie que la couche juridique et opérationnelle est prise en charge — les propriétaires peuvent se concentrer sur ce que leur bien rapporte, et non sur la question de savoir s'il a le droit de le faire.

Le résumé honnête

Le cadre réglementaire thaïlandais pour les locations courte durée est plus restrictif que ne le réalisent au départ la plupart des propriétaires étrangers, mais la voie de la conformité est bien définie :

• Les locations au mois sont propres.
• Les locations à la nuitée en condo sont généralement dans le gris.
• Le TM30 est obligatoire.
• Le règlement du syndic de votre immeuble compte souvent davantage que le Hotel Act lui-même.

Si vous détenez un condo à Bangkok comme investissement et hésitez entre la nuitée et le mois, la réponse juridique penche fermement vers le mois. La réponse financière est souvent du même avis : notre estimateur de revenus montre à quoi ressemble un véritable revenu de location moyenne durée après frais et coûts d'exploitation.

Si vous souhaitez échanger sur le règlement spécifique de votre immeuble et sur ce qui est réellement autorisé, contactez-nous.

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Cet article est une information générale et ne constitue pas un avis juridique. Pour les situations impliquant des litiges, des escalades avec l'immeuble ou des actions répressives, consultez un avocat thaïlandais spécialisé en droit immobilier et de l'hébergement.