การยื่น TM30 ในไทย: คู่มือปฏิบัติสำหรับผู้ให้เช่า

TM30 คือคำถามด้านการปฏิบัติตามกฎที่เจ้าของรายใหม่ถามบ่อยที่สุด และเป็นเรื่องที่เจ้าของส่วนใหญ่เข้าใจผิด ไม่ก็ไม่เคยได้ยินมาก่อน ไม่ก็เคยได้ยินแล้วเข้าใจว่า "นิติบุคคลจัดการให้" — ซึ่งทั้งสองอย่างไม่จริงเสมอไป คู่มือนี้อธิบายอย่างชัดเจนว่า TM30 คืออะไร ใครต้องยื่น เมื่อใด อย่างไร และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ยื่น

เน้นกรุงเทพฯ เน้นคอนโด เขียนสำหรับผู้ให้เช่าที่ปล่อยให้ผู้เช่าชาวต่างชาติ — รวมถึงผู้พำนักต่างชาติระยะกลางและยาวจำนวนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ที่การต่อวีซ่าขึ้นอยู่กับประวัติการยื่น TM30 ที่สะอาด

TM30 คืออะไร

TM30 คือ การแจ้งที่พักของคนต่างด้าว ตามมาตรา 38 ของ พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ของประเทศไทย เนื้อความของมาตรา 38 โดยสรุปคือ เจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือเจ้าบ้าน ที่มีคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องที่ภายใน 24 ชั่วโมงนับจากเวลาที่คนต่างด้าวมาถึง สถานที่นั้น

การแจ้งใช้กับที่พักทุกประเภท — โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโด บ้าน วิลล่า — และทุกระยะเวลาเข้าพัก ตั้งแต่หนึ่งคืนถึงสิบปี ภาระหน้าที่อยู่ที่ ฝ่ายผู้ให้พัก ไม่ใช่ฝ่ายคนต่างด้าว

การแจ้งนี้เรียกว่า "TM30" เพราะยื่นผ่านแบบฟอร์มตรวจคนเข้าเมือง TM.30 (หรือเทียบเท่าออนไลน์) แบบฟอร์มเก็บข้อมูลที่อยู่ของทรัพย์สิน ตัวตนของผู้ให้พัก รายละเอียดหนังสือเดินทางและวันที่เดินทางมาถึงของคนต่างด้าว สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองใช้ข้อมูลนี้ติดตามว่าคนต่างด้าวพักอยู่ที่ไหนในแต่ละช่วงเวลา — เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้วีซ่า การสอบสวนคดีอาญา และงานความมั่นคง

TM30 ใช้เมื่อใด

มีสามเงื่อนไขที่กำหนดว่าต้องยื่นหรือไม่:

1. ผู้เข้าพักเป็นคนต่างด้าวหรือไม่ ใช่ → อาจต้องยื่น TM30 คนสัญชาติไทยไม่ทำให้เกิดหน้าที่ยื่น TM30 ไม่ว่าจะพักที่ไหน
2. เขาพักที่ทรัพย์สินของคุณหรือไม่ รวมถึงการกลับมาจากการเดินทางในประเทศ — เจ้าของหลายคนไม่ทราบเรื่องนี้ ถ้าผู้เช่าระยะยาวออกจากกรุงเทพฯ ไปหนึ่งสัปดาห์แล้วกลับมา ในทางทฤษฎีต้องยื่น TM30 ใหม่ (การบังคับใช้แตกต่างกันไป)
3. เคยแจ้งที่อยู่นี้สำหรับการเข้าพักนี้แล้วหรือยัง ถ้าใช่และผู้เช่าไม่ได้ออกไปไหน ก็ไม่ต้องยื่นซ้ำจนกว่าเขาจะออกแล้วกลับมา

สำหรับการเช่าระยะกลางทั่วไป หมายถึง ยื่น TM30 หนึ่งครั้งต่อหนึ่งการจอง ภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เข้าพักเช็คอิน สำหรับการเช่ารายวัน (ซึ่งเราไม่แนะนำโดยทั่วไป และข้อบังคับของคอนโดส่วนใหญ่จำกัดอยู่แล้ว) หมายถึงยื่นต่อหนึ่งการจอง สำหรับผู้เช่าระยะยาวที่อยู่นิ่ง คือยื่นหนึ่งครั้งต่อหนึ่งสัญญา — ยื่นใหม่หากออกนอกกรุงเทพฯ แล้วกลับ

หากคุณปล่อยเช่าให้คนไทย ไม่ต้องยื่น TM30 หากผู้เช่าเป็นคนไทยแต่คู่ครองเป็นชาวต่างชาติและพักด้วย คุณยื่นให้คู่ครองชาวต่างชาติ

ใครต้องยื่น: เจ้าของ อาคาร หรือผู้บริหาร?

นี่คือคำถามที่สร้างความสับสนมากที่สุด

ภาระตามกฎหมายตกอยู่กับ เจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองทรัพย์สิน ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงเจ้าของคอนโดที่จดทะเบียน เว้นแต่จะได้มอบหมายหน้าที่ให้ฝ่ายอื่นอย่างเป็นทางการ มีสามสถานการณ์ที่พบบ่อย:

• เจ้าของยื่นด้วยตัวเอง ใช้ได้ผลหากเจ้าของอยู่ในไทยและลงทะเบียนเป็นเจ้าบ้าน TM30 แล้ว เจ้าของต่างประเทศส่วนใหญ่ทำเรื่องนี้ไม่ได้จริง ๆ — ระบบออนไลน์ต้องการเบอร์มือถือไทยและบัตรประจำตัว และกำหนด 24 ชั่วโมงไม่ผ่อนผัน
• นิติบุคคลของอาคารยื่นแทน อาคารบางแห่ง — โดยเฉพาะที่ดำเนินงานแบบเซอร์วิสหรือเช่าเหมาแบบโรงแรม — จะยื่น TM30 แทนทุกห้องที่บริหาร นี่ไม่ใช่กรณีปกติ นิติบุคคลคอนโดทั่วไปส่วนใหญ่คาดหวังให้เจ้าของแต่ละคนจัดการเอง อย่าสันนิษฐาน ขอเป็นลายลักษณ์อักษร
• ผู้บริหารทรัพย์สินยื่นแทน บริษัทบริหารทรัพย์สินที่จดทะเบียนยื่นในทุกการจอง ทุกห้องที่ดำเนินงาน นี่คือโมเดลที่เราใช้ และเป็นโมเดลเดียวที่ขยายตัวได้สะอาดสำหรับพอร์ตหลาย ๆ ห้อง

เจ้าของยังคงรับผิดชอบ ในที่สุด — หากยื่นพลาดไป ชื่อในระเบียนตรวจคนเข้าเมืองคือชื่อเจ้าของ การมอบหมายให้ผู้บริหารทรัพย์สินไม่ลบหน้าที่ แต่ย้ายงานปฏิบัติออกไป

ยื่น TM30 อย่างไร

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีระบบออนไลน์ TM30 ที่ tm30.immigration.go.th (เข้าถึงจากเว็บไซต์หลักของตรวจคนเข้าเมืองได้เช่นกัน) การยื่นทำในสองขั้นตอน:

การตั้งค่าครั้งแรก (ต่อทรัพย์สิน):

1. ลงทะเบียนเป็นเจ้าบ้าน คุณต้องมีสำเนาโฉนด (chanote) หรือทะเบียนบ้านของห้อง (ทร.14 ของห้อง ถ้ามี) บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง และเบอร์มือถือไทยที่ใช้งานได้สำหรับ OTP
2. เชื่อมที่อยู่ของทรัพย์สินกับบัญชีเจ้าบ้านของคุณ ระบบจะตรวจสอบที่อยู่กับข้อมูลของกรมที่ดิน

ต่อผู้เข้าพักหนึ่งคน ภายใน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง:

1. เข้าสู่ระบบบัญชีเจ้าบ้านของคุณ
2. ส่งระเบียน TM30 ใหม่สำหรับผู้เข้าพัก: หน้าหนังสือเดินทาง วีซ่าหรือตราประทับเข้าเมืองปัจจุบัน วันที่มาถึง วันที่คาดว่าจะออก
3. บันทึกหลักฐานการยืนยัน ระบบจะคืนหมายเลขอ้างอิงที่เป็นหลักฐานการยื่น

ยังสามารถยื่นแบบฟอร์มกระดาษ (TM.30) ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องที่ด้วยตัวเองได้ แต่ระบบออนไลน์เป็นมาตรฐานสมัยใหม่ และเป็นทางเดียวที่ทำได้จริงสำหรับผู้บริหารที่ดูแลหลายห้อง

สาเหตุที่ถูกปฏิเสธบ่อย: รูปแบบที่อยู่ผิด (ระบบเข้มงวดเรื่องเลขที่บ้าน / ชื่ออาคาร), รายละเอียดหนังสือเดินทางไม่ตรงกับตราประทับวีซ่า, ยื่นล่าช้า (เกิน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง — ระบบรับ แต่ตั้งธงเตือน อาจถูกปรับ)

โทษ

ค่าปรับตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมืองสูงสุด 2,000 บาทต่อการพลาดหนึ่งครั้ง จากรายงานของบรรดาผู้ให้เช่าในกรุงเทพฯ การบังคับใช้จริงมักอยู่ที่ 800–1,600 บาท สำหรับครั้งแรก การกระทำผิดซ้ำและในระดับการค้า (โรงแรม เจ้าของ Airbnb ซ้ำ ๆ ที่เช่าน้อยกว่า 30 คืน) ได้รับค่าปรับสูงกว่า และในกรณีรุนแรงอาจส่งผลต่อใบอนุญาตประกอบการ

ผลกระทบที่เป็นรูปธรรมกว่าอยู่ ฝั่งผู้เช่า เมื่อผู้เช่าชาวต่างชาติไปต่อวีซ่า ทำรายงาน 90 วัน หรือขอใบอนุญาตเดินทางกลับเข้าประเทศ ตรวจคนเข้าเมืองอาจขอหลักฐานว่าได้แจ้งที่อยู่อย่างถูกต้องแล้ว — คือหมายเลขอ้างอิง TM30 หากไม่มี TM30 ในแฟ้ม เอกสารของผู้เช่าอาจล่าช้าหรือถูกตีกลับ เราเคยเห็นผู้เช่าพลาดกำหนดวีซ่าเพราะเจ้าของลืมยื่น เจ้าของไม่ต้องจ่ายค่าปรับในกรณีนั้น แต่ความสัมพันธ์กับผู้เช่ามักไม่รอดถึงครั้งที่สอง

TM30 vs TDAC vs รายงาน 90 วัน

มีสามอย่างที่ถูกสับสนเป็นประจำ คำอธิบายสั้น:

• Thailand Digital Arrival Card (TDAC) — บัตรแจ้งเดินทางเข้าออนไลน์ที่นักเดินทางต่างชาติกรอกก่อนเข้าประเทศไทย แทนที่บัตรกระดาษ TM6 ตั้งแต่ปี 2568 ผู้เดินทางเป็นผู้กรอก ไม่ใช่ผู้ให้พัก ไม่เกี่ยวกับผู้ให้เช่า
• TM30 — การแจ้งของ ผู้ให้พัก เกี่ยวกับการพักของชาวต่างชาติ ยื่นโดยเจ้าบ้าน ทุกการเข้าพัก ภายใน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง คู่มือนี้
• รายงาน 90 วัน (TM47) — ภาระของชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวต้องรายงานที่อยู่ปัจจุบันทุก 90 วัน ยื่นโดยชาวต่างชาติเอง ไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่า

TM30 เป็นอย่างเดียวที่ผู้ให้เช่าในกรุงเทพฯ มีหน้าที่ตามกฎหมาย รู้ขอบเขตชัดเจน ประหยัดความสับสนในฟอรัมได้มาก

Maison Siam จัดการเรื่องนี้อย่างไร

ทุกทรัพย์สินที่ Maison Siam ดูแลมีที่อยู่ลงทะเบียนในบัญชีเจ้าบ้านของเรา จึงสามารถส่ง TM30 ในนามเจ้าของได้ภายในไม่กี่นาทีหลังผู้เข้าพักเช็คอิน การยื่นดำเนินการอัตโนมัติในทุกการจอง — ผู้เช่าระยะกลางตอนเซ็นสัญญา ผู้เช่าระยะสั้น (กรณีที่เกี่ยวข้อง) ตอนมาถึง — โดยเก็บหมายเลขอ้างอิงไว้ในบันทึกของห้อง

ประวัติ TM30 ยังเชื่อมโยงกับการจดทะเบียนกับนิติบุคคล สัญญาบริหารการเช่า และเอกสารกำกับการปฏิบัติตามกฎที่เราส่งคืนเจ้าของในรายงานสิ้นเดือน เจ้าของไม่เคยต้องแตะระบบ ไม่เคยพลาดกำหนด และไม่เคยมีบทสนทนาที่อึดอัดกับผู้เช่าที่วีซ่าติดขัด

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และปล่อยเช่าให้ผู้เช่าชาวต่างชาติโดยไม่มีกระบวนการ TM30 ที่สะอาด นั่นคือช่องว่างปฏิบัติการที่จริง (และแก้ได้ง่าย) ติดต่อทีมของเรา — เราตอบกลับภายในสองวันทำการ สำหรับคำถามที่กว้างกว่าว่าชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดได้ไหม ดู ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม? สำหรับประมาณการรายได้ของห้องคุณ ลองใช้ ตัวคำนวณรายได้

ภาพลึกขึ้นเกี่ยวกับความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้น — จุดที่ TM30 ตัดกับ Hotel Act — อยู่ที่ Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? อธิบายกฎ 30 คืน