การยื่น TM30 ในไทย: คู่มือปฏิบัติสำหรับผู้ให้เช่า

TM30 คือคำถามด้านการปฏิบัติตามกฎที่เจ้าของรายใหม่ถามบ่อยที่สุด และเป็นเรื่องที่เจ้าของส่วนใหญ่เข้าใจผิด ไม่ก็ไม่เคยได้ยินมาก่อน ไม่ก็เคยได้ยินแล้วเข้าใจว่า "นิติบุคคลจัดการให้" ซึ่งทั้งสองอย่างไม่จริงเสมอไป คู่มือนี้อธิบายอย่างชัดเจนว่า TM30 คืออะไร ใครต้องยื่น เมื่อใด อย่างไร และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ยื่น

เน้นกรุงเทพฯ เน้นคอนโด เขียนสำหรับผู้ให้เช่าที่ปล่อยให้ผู้เช่าชาวต่างชาติ รวมถึงผู้พำนักต่างชาติระยะกลางและยาวจำนวนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ที่การต่อวีซ่าขึ้นอยู่กับประวัติการยื่น TM30 ที่สะอาด

TM30 คืออะไร

TM30 คือ การแจ้งที่พักของคนต่างด้าว ตามมาตรา 38 ของ พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ของประเทศไทย เนื้อความของมาตรา 38 โดยสรุปคือ เจ้าของ ผู้ครอบครอง หรือเจ้าบ้าน ที่มีคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องที่ภายใน 24 ชั่วโมงนับจากเวลาที่คนต่างด้าวมาถึง สถานที่นั้น

การแจ้งใช้กับที่พักทุกประเภท ทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโด บ้าน วิลล่า และทุกระยะเวลาเข้าพัก ตั้งแต่หนึ่งคืนถึงสิบปี ภาระหน้าที่อยู่ที่ ฝ่ายผู้ให้พัก ไม่ใช่ฝ่ายคนต่างด้าว

การแจ้งนี้เรียกว่า "TM30" เพราะยื่นผ่านแบบฟอร์มตรวจคนเข้าเมือง TM.30 (หรือเทียบเท่าออนไลน์) แบบฟอร์มเก็บข้อมูลที่อยู่ของทรัพย์สิน ตัวตนของผู้ให้พัก รายละเอียดหนังสือเดินทางและวันที่เดินทางมาถึงของคนต่างด้าว สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองใช้ข้อมูลนี้ติดตามว่าคนต่างด้าวพักอยู่ที่ไหนในแต่ละช่วงเวลา ซึ่งเกี่ยวข้องกับการบังคับใช้วีซ่า การสอบสวนคดีอาญา และงานความมั่นคง

TM30 ใช้เมื่อใด

มีสามเงื่อนไขที่กำหนดว่าต้องยื่นหรือไม่:

1. ผู้เข้าพักเป็นคนต่างด้าวหรือไม่ ใช่ → อาจต้องยื่น TM30 คนสัญชาติไทยไม่ทำให้เกิดหน้าที่ยื่น TM30 ไม่ว่าจะพักที่ไหน
2. เขาพักที่ทรัพย์สินของคุณหรือไม่ รวมถึงการกลับมาจากการเดินทางในประเทศ ซึ่งเจ้าของหลายคนไม่ทราบเรื่องนี้ ถ้าผู้เช่าระยะยาวออกจากกรุงเทพฯ ไปหนึ่งสัปดาห์แล้วกลับมา ในทางทฤษฎีต้องยื่น TM30 ใหม่ (การบังคับใช้แตกต่างกันไป)
3. เคยแจ้งที่อยู่นี้สำหรับการเข้าพักนี้แล้วหรือยัง ถ้าใช่และผู้เช่าไม่ได้ออกไปไหน ก็ไม่ต้องยื่นซ้ำจนกว่าเขาจะออกแล้วกลับมา

สำหรับการเช่าระยะกลางทั่วไป หมายถึง ยื่น TM30 หนึ่งครั้งต่อหนึ่งการจอง ภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เข้าพักเช็คอิน สำหรับการเช่ารายวัน (ซึ่งเราไม่แนะนำโดยทั่วไป และข้อบังคับของคอนโดส่วนใหญ่จำกัดอยู่แล้ว) หมายถึงยื่นต่อหนึ่งการจอง สำหรับผู้เช่าระยะยาวที่อยู่นิ่ง คือยื่นหนึ่งครั้งต่อหนึ่งสัญญา ยื่นใหม่หากออกนอกกรุงเทพฯ แล้วกลับ

หากคุณปล่อยเช่าให้คนไทย ไม่ต้องยื่น TM30 หากผู้เช่าเป็นคนไทยแต่คู่ครองเป็นชาวต่างชาติและพักด้วย คุณยื่นให้คู่ครองชาวต่างชาติ

ใครต้องยื่น: เจ้าของ อาคาร หรือผู้บริหาร?

นี่คือคำถามที่สร้างความสับสนมากที่สุด

ภาระตามกฎหมายตกอยู่กับ เจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองทรัพย์สิน ซึ่งในทางปฏิบัติหมายถึงเจ้าของคอนโดที่จดทะเบียน เว้นแต่จะได้มอบหมายหน้าที่ให้ฝ่ายอื่นอย่างเป็นทางการ มีสามสถานการณ์ที่พบบ่อย:

• เจ้าของยื่นด้วยตัวเอง ใช้ได้ผลหากเจ้าของอยู่ในไทยและลงทะเบียนเป็นเจ้าบ้าน TM30 แล้ว เจ้าของต่างประเทศส่วนใหญ่ทำเรื่องนี้ไม่ได้จริง ๆ เพราะระบบออนไลน์ต้องการเบอร์มือถือไทยและบัตรประจำตัว และกำหนด 24 ชั่วโมงไม่ผ่อนผัน
• นิติบุคคลของอาคารยื่นแทน อาคารบางแห่ง โดยเฉพาะที่ดำเนินงานแบบเซอร์วิสหรือเช่าเหมาแบบโรงแรม จะยื่น TM30 แทนทุกห้องที่บริหาร นี่ไม่ใช่กรณีปกติ นิติบุคคลคอนโดทั่วไปส่วนใหญ่คาดหวังให้เจ้าของแต่ละคนจัดการเอง อย่าสันนิษฐาน ขอเป็นลายลักษณ์อักษร
• ผู้บริหารทรัพย์สินยื่นแทน บริษัทบริหารทรัพย์สินที่จดทะเบียนยื่นในทุกการจอง ทุกห้องที่ดำเนินงาน นี่คือโมเดลที่เราใช้ และเป็นโมเดลเดียวที่ขยายตัวได้สะอาดสำหรับพอร์ตหลาย ๆ ห้อง

เจ้าของยังคงรับผิดชอบ ในที่สุด หากยื่นพลาดไป ชื่อในระเบียนตรวจคนเข้าเมืองคือชื่อเจ้าของ การมอบหมายให้ผู้บริหารทรัพย์สินไม่ลบหน้าที่ แต่ย้ายงานปฏิบัติออกไป

ยื่น TM30 อย่างไร

สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีระบบออนไลน์ TM30 ที่ tm30.immigration.go.th (เข้าถึงจากเว็บไซต์หลักของตรวจคนเข้าเมืองได้เช่นกัน) การยื่นทำในสองขั้นตอน:

การตั้งค่าครั้งแรก (ต่อทรัพย์สิน):

1. ลงทะเบียนเป็นเจ้าบ้าน คุณต้องมีสำเนาโฉนด (chanote) หรือทะเบียนบ้านของห้อง (ทร.14 ของห้อง ถ้ามี) บัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง และเบอร์มือถือไทยที่ใช้งานได้สำหรับ OTP
2. เชื่อมที่อยู่ของทรัพย์สินกับบัญชีเจ้าบ้านของคุณ ระบบจะตรวจสอบที่อยู่กับข้อมูลของกรมที่ดิน

ต่อผู้เข้าพักหนึ่งคน ภายใน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง:

1. เข้าสู่ระบบบัญชีเจ้าบ้านของคุณ
2. ส่งระเบียน TM30 ใหม่สำหรับผู้เข้าพัก: หน้าหนังสือเดินทาง วีซ่าหรือตราประทับเข้าเมืองปัจจุบัน วันที่มาถึง วันที่คาดว่าจะออก
3. บันทึกหลักฐานการยืนยัน ระบบจะคืนหมายเลขอ้างอิงที่เป็นหลักฐานการยื่น

ยังสามารถยื่นแบบฟอร์มกระดาษ (TM.30) ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องที่ด้วยตัวเองได้ แต่ระบบออนไลน์เป็นมาตรฐานสมัยใหม่ และเป็นทางเดียวที่ทำได้จริงสำหรับผู้บริหารที่ดูแลหลายห้อง

สาเหตุที่ถูกปฏิเสธบ่อย: รูปแบบที่อยู่ผิด (ระบบเข้มงวดเรื่องเลขที่บ้าน / ชื่ออาคาร), รายละเอียดหนังสือเดินทางไม่ตรงกับตราประทับวีซ่า, ยื่นล่าช้า (เกิน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง ระบบรับ แต่ตั้งธงเตือน อาจถูกปรับ)

โทษ

ค่าปรับตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมืองสูงสุด 2,000 บาทต่อการพลาดหนึ่งครั้ง จากรายงานของบรรดาผู้ให้เช่าในกรุงเทพฯ การบังคับใช้จริงมักอยู่ที่ 800–1,600 บาท สำหรับครั้งแรก การกระทำผิดซ้ำและในระดับการค้า (โรงแรม เจ้าของ Airbnb ซ้ำ ๆ ที่เช่าน้อยกว่า 30 คืน) ได้รับค่าปรับสูงกว่า และในกรณีรุนแรงอาจส่งผลต่อใบอนุญาตประกอบการ

ผลกระทบที่เป็นรูปธรรมกว่าอยู่ ฝั่งผู้เช่า เมื่อผู้เช่าชาวต่างชาติไปต่อวีซ่า ทำรายงาน 90 วัน หรือขอใบอนุญาตเดินทางกลับเข้าประเทศ ตรวจคนเข้าเมืองอาจขอหลักฐานว่าได้แจ้งที่อยู่อย่างถูกต้องแล้ว นั่นคือหมายเลขอ้างอิง TM30 หากไม่มี TM30 ในแฟ้ม เอกสารของผู้เช่าอาจล่าช้าหรือถูกตีกลับ เราเคยเห็นผู้เช่าพลาดกำหนดวีซ่าเพราะเจ้าของลืมยื่น เจ้าของไม่ต้องจ่ายค่าปรับในกรณีนั้น แต่ความสัมพันธ์กับผู้เช่ามักไม่รอดถึงครั้งที่สอง

TM30 vs TDAC vs รายงาน 90 วัน

มีสามอย่างที่ถูกสับสนเป็นประจำ คำอธิบายสั้น:

• Thailand Digital Arrival Card (TDAC) คือบัตรแจ้งเดินทางเข้าออนไลน์ที่นักเดินทางต่างชาติกรอกก่อนเข้าประเทศไทย แทนที่บัตรกระดาษ TM6 ตั้งแต่ปี 2568 ผู้เดินทางเป็นผู้กรอก ไม่ใช่ผู้ให้พัก ไม่เกี่ยวกับผู้ให้เช่า
• TM30 คือการแจ้งของ ผู้ให้พัก เกี่ยวกับการพักของชาวต่างชาติ ยื่นโดยเจ้าบ้าน ทุกการเข้าพัก ภายใน 24 ชั่วโมงหลังมาถึง คู่มือนี้
• รายงาน 90 วัน (TM47) คือภาระของชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวต้องรายงานที่อยู่ปัจจุบันทุก 90 วัน ยื่นโดยชาวต่างชาติเอง ไม่ใช่หน้าที่ของผู้ให้เช่า

TM30 เป็นอย่างเดียวที่ผู้ให้เช่าในกรุงเทพฯ มีหน้าที่ตามกฎหมาย รู้ขอบเขตชัดเจน ประหยัดความสับสนในฟอรัมได้มาก

Maison Siam จัดการเรื่องนี้อย่างไร

ทุกทรัพย์สินที่ Maison Siam ดูแลมีที่อยู่ลงทะเบียนในบัญชีเจ้าบ้านของเรา จึงสามารถส่ง TM30 ในนามเจ้าของได้ภายในไม่กี่นาทีหลังผู้เข้าพักเช็คอิน การยื่นดำเนินการอัตโนมัติในทุกการจอง ผู้เช่าระยะกลางตอนเซ็นสัญญา ผู้เช่าระยะสั้น (กรณีที่เกี่ยวข้อง) ตอนมาถึง โดยเก็บหมายเลขอ้างอิงไว้ในบันทึกของห้อง

ประวัติ TM30 ยังเชื่อมโยงกับการจดทะเบียนกับนิติบุคคล สัญญาบริหารการเช่า และเอกสารกำกับการปฏิบัติตามกฎที่เราส่งคืนเจ้าของในรายงานสิ้นเดือน เจ้าของไม่เคยต้องแตะระบบ ไม่เคยพลาดกำหนด และไม่เคยมีบทสนทนาที่อึดอัดกับผู้เช่าที่วีซ่าติดขัด

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และปล่อยเช่าให้ผู้เช่าชาวต่างชาติโดยไม่มีกระบวนการ TM30 ที่สะอาด นั่นคือช่องว่างปฏิบัติการที่จริง (และแก้ได้ง่าย) ติดต่อทีมของเรา เราตอบกลับภายในหนึ่งวันทำการ สำหรับคำถามที่กว้างกว่าว่าชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดได้ไหม ดู ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม? สำหรับประมาณการรายได้ของห้องคุณ ลองใช้ ตัวคำนวณรายได้

ภาพลึกขึ้นเกี่ยวกับความถูกกฎหมายของการเช่าระยะสั้น จุดที่ TM30 ตัดกับ Hotel Act อยู่ที่ Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? อธิบายกฎ 30 คืน