ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม? คู่มือฉบับใช้งานจริง

"ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม?" คือคำถามที่เราได้รับบ่อยที่สุดจากเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ — และคำตอบคือได้ เป็นเช่นนี้มาตลอดตั้งแต่กฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดในไทย แต่ภาพการดำเนินงานที่ตามมา — กฎอาคาร, TM30, ภาษี, การจัดวางในทางปฏิบัติหากคุณไม่อยู่ในกรุงเทพฯ — เป็นภาพเดียวกับที่เราพาเจ้าของทุกคนเดินผ่าน ไม่ว่าจะเป็นต่างชาติหรือคนไทยที่พำนักในประเทศ

คู่มือนี้ตอบคำถามทางกฎหมายก่อน แล้วจึงตามด้วยคำถามภาคปฏิบัติ จำกัดเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ — เคสที่เราดำเนินการอยู่จริง

คำตอบสั้น ๆ

ได้ ชาวต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์คอนโดในกรุงเทพฯ อย่างถูกกฎหมายสามารถปล่อยเช่าได้ กฎหมายไทยให้สิทธิ์เจ้าของที่จดทะเบียนในการปล่อยเช่า โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ สิทธิ์ใน การเป็นเจ้าของ และสิทธิ์ใน การให้เช่า มาคู่กัน

สิ่งที่เปลี่ยนภาพคือ ระยะเวลาของการเข้าพัก การเข้าพัก 30 คืนขึ้นไปอยู่ในกรอบของกฎหมายและข้อบังคับของคอนโดเกือบทุกแห่งอย่างชัดเจน การเข้าพักต่ำกว่า 30 คืน — แบบ Airbnb รายวัน — ผลักคุณเข้าสู่พื้นที่สีเทาที่ Hotel Act, พ.ร.บ.อาคารชุด และนิติบุคคลของอาคารแต่ละแห่งล้วนมีสิทธิ์มีเสียง คำถามภาคปฏิบัติของเจ้าของเกือบทั้งหมดวกกลับมาที่เส้นแบ่งนี้

การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติและสิทธิ์ในการให้เช่า

พ.ร.บ.อาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร ในรูปแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (foreign quota) โฉนดห้องชุดจดทะเบียนในชื่อเจ้าของชาวต่างชาติที่กรมที่ดิน และการจดทะเบียนนี้คือสิ่งที่ให้สิทธิ์ในการใช้ ให้เช่า โอน หรือขาย

ไม่มีใบอนุญาตแยกสำหรับ การปล่อยเช่า สิทธิ์นี้ติดมากับโฉนด คุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในไทย — เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่เราดูแลก็ไม่ได้อยู่ ไม่จำเป็นต้องมีคู่สัญญาคนไทยหรือบริษัท คุณต้องมีสามสิ่ง: โฉนด, บัญชีธนาคารในไทย (หรือในทางปฏิบัติ ผู้บริหารทรัพย์สินที่สามารถถือและส่งเงินให้คุณ), และกลยุทธ์ว่าระยะเวลาเข้าพักโดยเฉลี่ยของคุณจะเป็นเท่าไร

เจ้าของที่เป็นผู้พำนักในไทยมีสิทธิ์ปล่อยเช่าเช่นเดียวกัน โดยฝั่งธนาคารง่ายกว่า — โอนภายในประเทศ ไม่มีขั้นตอนส่งเงินกลับ และเข้าถึงอาคารได้โดยตรงในเวลาทำการ จากจุดนี้ไป กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ใช้กับเจ้าของทุกคนโดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ

เส้นแบ่งอยู่ตรงไหน: กฎ 30 คืน

Hotel Act ของไทย (พ.ศ. 2547) กำหนดให้ธุรกิจที่ "ให้ที่พักชั่วคราวแก่นักเดินทาง" ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม — และคำว่า "ชั่วคราว" หมายถึงการเข้าพักต่ำกว่า 30 วัน คอนโดไม่สามารถขอใบอนุญาตโรงแรมได้ ดังนั้นการปล่อยเช่าคอนโดสำหรับการเข้าพัก ต่ำกว่า 30 คืน ในเชิงพาณิชย์ จึงเป็นการกระทำที่ผิด Hotel Act ในทางเทคนิค

เส้น 30 คืนคือเส้นแบ่งทางกฎหมาย และยังเป็นเส้นที่ข้อบังคับของคอนโดส่วนใหญ่ใช้ การเข้าพัก 30 คืนขึ้นไปได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวาง การเข้าพัก 1–29 คืนคือจุดที่พื้นที่สีเทาทางกฎหมาย การบังคับใช้ในระดับอาคาร และความเสี่ยงด้านแพลตฟอร์มอยู่รวมกัน

นี่คือเหตุผลที่เรา — และผู้ดำเนินการที่ทำงานสะอาดส่วนใหญ่ — มุ่งเน้นที่ การให้เช่าระยะกลาง: หนึ่งเดือนขึ้นไป สถานะทางกฎหมายชัดเจน ข้อบังคับของอาคารผ่าน และฐานอุปสงค์ (การย้ายงาน ทริปธุรกิจระยะยาว Destination Thailand Visa ผู้พำนักต่างชาติที่อยู่ระหว่างสัญญาเช่า) มีขนาดใหญ่พอที่จะรักษาอัตราการเข้าพัก ภาพรวมเต็มของกฎ 30 คืน รวมถึงการบังคับใช้จริง อยู่ในบทความ Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม

สิ่งที่นิติบุคคลของอาคารคุณอาจกำหนด

เหนือกฎหมายคือข้อบังคับของอาคารคุณเอง คอนโดทุกแห่งในไทยบริหารโดย นิติบุคคล — องค์กรนิติบุคคลของเจ้าของร่วม โดยมีผู้จัดการบังคับใช้กฎประจำวัน ข้อกำหนดทั่วไปที่กระทบการปล่อยเช่า:

• ระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำ อาคารหลายแห่งในกรุงเทพฯ กำหนดขั้นต่ำ 1 เดือนหรือ 3 เดือนไว้ในข้อบังคับอย่างชัดเจน บางแห่งกำหนดเป็นสัญญาเช่า 6 หรือ 12 เดือน
• การจดทะเบียนสัญญาเช่า นิติบุคคลส่วนใหญ่ขอดูสัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว และต้องจดทะเบียนผู้เช่าก่อนออกบัตรเข้า-ออกหรือกุญแจ
• การลงทะเบียนผู้เข้าพักเมื่อเช็คอิน อาคารต่าง ๆ เริ่มกำหนดให้สแกนใบหน้า ตรวจบัตรประจำตัว หรือเช็คอินด้วยตัวเองมากขึ้น เป็นรายละเอียดเชิงปฏิบัติที่ทำให้เจ้าของหน้าใหม่สะดุด
• การเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลาง บางอาคารจำกัดการใช้สระว่ายน้ำหรือฟิตเนสไว้สำหรับผู้เช่าระยะยาวเท่านั้น หรือคิดค่าธรรมเนียมต่อบัตร

ไม่มีข้อใดที่ห้ามคุณปล่อยเช่า แต่กำหนดรูปแบบ ว่าทำอย่างไร เราดำเนินงานตามกฎของแต่ละอาคารที่เราดูแล — บางแห่งใช้เวลาห้านาที บางแห่งต้องนัดเวลากับนิติฯ ก่อนแขกมาถึง

TM30: หน้าที่แจ้งของผู้ให้เช่า

แยกจาก Hotel Act กฎหมายตรวจคนเข้าเมืองของไทยกำหนดว่าทุกครั้งที่ผู้ที่ไม่ใช่คนไทยพักในทรัพย์สิน — ระยะเวลาเท่าไรก็ตาม รวมถึงคืนเดียว — เจ้าของต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นภายใน 24 ชั่วโมง นี่คือ การยื่น TM30 และครอบคลุมทั้งผู้ให้เช่าและโรงแรม

สำหรับการเช่าระยะกลางและระยะยาว หมายถึงการยื่นครั้งเดียวเมื่อเริ่มสัญญา สำหรับการเข้าพักสั้นกว่านั้น คือการยื่นต่อหนึ่งคน ต่อหนึ่งการจอง การไม่ยื่นมีโทษปรับ และที่สำคัญกว่านั้น จะทำให้เอกสารวีซ่าหรือการต่ออายุของผู้เช่าชาวต่างชาติยุ่งยากเมื่อต้องใช้

TM30 ยื่นออนไลน์ และกระบวนการเป็นเรื่องปกติเมื่อรู้แล้ว เรายื่นในทุกการจองให้เจ้าของของเรา — โดยอัตโนมัติ — เพื่อให้ภาระไม่กลับมาอยู่ที่เจ้าของ

ภาษีจากรายได้ค่าเช่า

รายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นในไทยต้องเสียภาษีในไทย ไม่คำนึงถึงสัญชาติของเจ้าของ ภาพการเสียภาษีแบ่งตามถิ่นที่อยู่ทางภาษี ไม่ใช่หนังสือเดินทาง:

• ผู้พำนักทางภาษีในไทย (ใครก็ตามที่อยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปต่อปี ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือต่างชาติ) ยื่นรายได้ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศในแบบ ภ.ง.ด. ไทย โดยหักค่าใช้จ่ายที่หักได้ (ค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อม ค่าเสื่อม ค่าส่วนกลาง ฯลฯ) ออก
• เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้พำนัก (อยู่ในไทยน้อยกว่า 180 วันต่อปี) ยื่นเฉพาะรายได้ที่เกิดในไทยในแบบ ภ.ง.ด. ไทย โดยใช้การหักค่าใช้จ่ายแบบเดียวกัน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 15% อาจใช้บังคับเมื่อผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าโดยตรง — เกี่ยวข้องกับกรณีบริษัทเช่า ไม่ค่อยใช้กับแขกรายบุคคล
• อนุสัญญาภาษีซ้อน ระหว่างไทยกับประเทศในยุโรปส่วนใหญ่ สหราชอาณาจักร สหรัฐฯ สิงคโปร์ และออสเตรเลีย ปกติทำให้ภาษีที่จ่ายในไทยสามารถนำไปเครดิตกับภาษีที่ต้องจ่ายในประเทศของคุณได้ รายละเอียดขึ้นกับถิ่นพำนัก — ปรึกษานักภาษีในประเทศของคุณ

เราไม่ยื่นภาษีของเจ้าของให้ และไม่ควรคาดหวังเช่นนั้นจากผู้บริหารทรัพย์สิน แต่เราจัดทำใบแจ้งรายเดือนแยกรายการและสรุปประจำปีที่บัญชีของคุณนำไปกรอกในแบบแสดงรายการได้ทันที

การจัดวางในทางปฏิบัติ

การจัดวางเหมือนกันโดยรวม ไม่ว่าคุณจะอยู่ต่างประเทศหรืออยู่ในกรุงเทพฯ — มีเพียงเรื่องธนาคารและระดับการเข้าไปดูแลรายวันที่ต่างกัน

1. สัญญาบริหารจัดการที่ลงนาม กับผู้ดำเนินการในไทยที่สามารถบริหารห้อง ยื่น TM30 ประสานงานกับนิติบุคคล ดูแลแขก และกระทบยอดการเงิน (ภาพชัดเจนทีละขั้นตอน ดูที่ ขั้นตอนการรับดูแลของเรา)
2. เรื่องธนาคาร เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศจะเก็บรายได้ค่าเช่าสุทธิไว้ในบัญชีไทย หรือจัดให้ส่งกลับไปยังบัญชีต่างประเทศ เจ้าของที่พำนักในไทยรับเข้าบัญชีภายในประเทศได้เลย ไม่ว่ากรณีใด การโอนทุกครั้งจะกระทบยอดในใบแจ้งรายเดือน
3. นักบัญชี ในประเทศที่คุณเป็นผู้พำนักทางภาษี (หรือในไทยหากคุณพำนักในไทย) ที่ดูแลการยื่นภาษีประจำปี
4. การประมาณการรายได้ ก่อนเริ่ม เพื่อให้มีจุดอ้างอิงเทียบกับผลการดำเนินงานจริง ตัวคำนวณรายได้ ของเราให้ตัวเลขนั้น โดยอ้างอิงข้อมูลจริงที่คัดเลือกแล้วสำหรับอาคารในกรุงเทพฯ ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยจากแพลตฟอร์ม

จุดที่เจ้าของส่วนใหญ่พลาดคือจุดแรก: เลือกผู้บริหารที่ราคาถูกที่สุด เสียสถานะ Superhost หรือรายได้จากการบริหารที่ไม่ดี แล้วเปลี่ยนหนึ่งปีต่อมา การเลือกให้ดีตั้งแต่ต้นคือเครื่องมือที่สำคัญที่สุด

Maison Siam จัดการเรื่องนี้อย่างไร

Maison Siam คือพันธมิตรบริหารสินทรัพย์เช่าสำหรับทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ไม่ว่าเจ้าของจะอยู่ต่างประเทศหรือในกรุงเทพฯ: ทีมงานภายในสำหรับงานแม่บ้านและซ่อมบำรุง ทรัพย์สินที่ดำเนินการภายใต้บัญชี Superhost ของเรา รายงานรายเดือนแบบแยกรายการ และระบบงานกฎระเบียบ — TM30, การจดทะเบียนกับนิติบุคคล, การร่างสัญญาเช่า — ดำเนินการให้ทุกการจอง

เรามุ่งเน้นที่ การเช่าระยะกลาง (หนึ่งเดือนขึ้นไป) เพราะอยู่ในกรอบของกฎหมายไทยและข้อบังคับของคอนโดเกือบทุกแห่งอย่างชัดเจน ค่าบริหารของเราเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าสุทธิ ดังนั้นผลงานของเราและของคุณเดินไปด้วยกัน

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ — ไม่ว่าจะอยู่ในประเทศหรือต่างประเทศ — และกำลังพิจารณาว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่ ลองประมาณการ สำหรับห้องของคุณ หากต้องการคุยรายละเอียดทางกฎหมายและการดำเนินงาน ติดต่อทีมของเรา — เราตอบกลับภายในสองวันทำการ

สำหรับภาพกฎระเบียบที่ลึกขึ้น รวมถึงการบังคับใช้จริงในกรุงเทพฯ ดู Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? อธิบายกฎ 30 คืน