ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม? คู่มือฉบับใช้งานจริง

"ชาวต่างชาติให้เช่าคอนโดในไทยได้ไหม?" คือคำถามที่เราได้รับบ่อยที่สุดจากเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ และคำตอบคือได้ เป็นเช่นนี้มาตลอดตั้งแต่กฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดในไทย แต่ภาพการดำเนินงานที่ตามมา ทั้งกฎอาคาร, TM30, ภาษี, การจัดวางในทางปฏิบัติหากคุณไม่อยู่ในกรุงเทพฯ เป็นภาพเดียวกับที่เราพาเจ้าของทุกคนเดินผ่าน ไม่ว่าจะเป็นต่างชาติหรือคนไทยที่พำนักในประเทศ

คู่มือนี้ตอบคำถามทางกฎหมายก่อน แล้วจึงตามด้วยคำถามภาคปฏิบัติ จำกัดเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ เคสที่เราดำเนินการอยู่จริง

คำตอบสั้น ๆ

ได้ ชาวต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์คอนโดในกรุงเทพฯ อย่างถูกกฎหมายสามารถปล่อยเช่าได้ กฎหมายไทยให้สิทธิ์เจ้าของที่จดทะเบียนในการปล่อยเช่า โดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ สิทธิ์ใน การเป็นเจ้าของ และสิทธิ์ใน การให้เช่า มาคู่กัน

สิ่งที่เปลี่ยนภาพคือ ระยะเวลาของการเข้าพัก การเข้าพัก 30 คืนขึ้นไปอยู่ในกรอบของกฎหมายและข้อบังคับของคอนโดเกือบทุกแห่งอย่างชัดเจน การเข้าพักต่ำกว่า 30 คืน แบบ Airbnb รายวัน ผลักคุณเข้าสู่พื้นที่สีเทาที่ Hotel Act, พ.ร.บ.อาคารชุด และนิติบุคคลของอาคารแต่ละแห่งล้วนมีสิทธิ์มีเสียง คำถามภาคปฏิบัติของเจ้าของเกือบทั้งหมดวกกลับมาที่เส้นแบ่งนี้

การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติและสิทธิ์ในการให้เช่า

พ.ร.บ.อาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของอาคาร ในรูปแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (foreign quota) โฉนดห้องชุดจดทะเบียนในชื่อเจ้าของชาวต่างชาติที่กรมที่ดิน และการจดทะเบียนนี้คือสิ่งที่ให้สิทธิ์ในการใช้ ให้เช่า โอน หรือขาย

ไม่มีใบอนุญาตแยกสำหรับ การปล่อยเช่า สิทธิ์นี้ติดมากับโฉนด คุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในไทย เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่เราดูแลก็ไม่ได้อยู่ ไม่จำเป็นต้องมีคู่สัญญาคนไทยหรือบริษัท คุณต้องมีสามสิ่ง: โฉนด, บัญชีธนาคารในไทย (หรือในทางปฏิบัติ ผู้บริหารทรัพย์สินที่สามารถถือและส่งเงินให้คุณ), และกลยุทธ์ว่าระยะเวลาเข้าพักโดยเฉลี่ยของคุณจะเป็นเท่าไร

เจ้าของที่เป็นผู้พำนักในไทยมีสิทธิ์ปล่อยเช่าเช่นเดียวกัน โดยฝั่งธนาคารง่ายกว่า คือโอนภายในประเทศ ไม่มีขั้นตอนส่งเงินกลับ และเข้าถึงอาคารได้โดยตรงในเวลาทำการ จากจุดนี้ไป กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ใช้กับเจ้าของทุกคนโดยไม่คำนึงถึงสัญชาติ

เส้นแบ่งอยู่ตรงไหน: กฎ 30 คืน

Hotel Act ของไทย (พ.ศ. 2547) กำหนดให้ธุรกิจที่ "ให้ที่พักชั่วคราวแก่นักเดินทาง" ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม และคำว่า "ชั่วคราว" หมายถึงการเข้าพักต่ำกว่า 30 วัน คอนโดไม่สามารถขอใบอนุญาตโรงแรมได้ ดังนั้นการปล่อยเช่าคอนโดสำหรับการเข้าพัก ต่ำกว่า 30 คืน ในเชิงพาณิชย์ จึงเป็นการกระทำที่ผิด Hotel Act ในทางเทคนิค

เส้น 30 คืนคือเส้นแบ่งทางกฎหมาย และยังเป็นเส้นที่ข้อบังคับของคอนโดส่วนใหญ่ใช้ การเข้าพัก 30 คืนขึ้นไปได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวาง การเข้าพัก 1–29 คืนคือจุดที่พื้นที่สีเทาทางกฎหมาย การบังคับใช้ในระดับอาคาร และความเสี่ยงด้านช่องทางอยู่รวมกัน

นี่คือเหตุผลที่เรา และผู้ดำเนินการที่ทำงานสะอาดส่วนใหญ่ มุ่งเน้นที่ การให้เช่าระยะกลาง: หนึ่งเดือนขึ้นไป สถานะทางกฎหมายชัดเจน ข้อบังคับของอาคารผ่าน และฐานอุปสงค์ (การย้ายงาน ทริปธุรกิจระยะยาว Destination Thailand Visa ผู้พำนักต่างชาติที่อยู่ระหว่างสัญญาเช่า) มีขนาดใหญ่พอที่จะรักษาอัตราการเข้าพัก ภาพรวมเต็มของกฎ 30 คืน รวมถึงการบังคับใช้จริง อยู่ในบทความ Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม

สิ่งที่นิติบุคคลของอาคารคุณอาจกำหนด

เหนือกฎหมายคือข้อบังคับของอาคารคุณเอง คอนโดทุกแห่งในไทยบริหารโดย นิติบุคคล ซึ่งเป็นองค์กรนิติบุคคลของเจ้าของร่วม โดยมีผู้จัดการบังคับใช้กฎประจำวัน ข้อกำหนดทั่วไปที่กระทบการปล่อยเช่า:

• ระยะเวลาเข้าพักขั้นต่ำ อาคารหลายแห่งในกรุงเทพฯ กำหนดขั้นต่ำ 1 เดือนหรือ 3 เดือนไว้ในข้อบังคับอย่างชัดเจน บางแห่งกำหนดเป็นสัญญาเช่า 6 หรือ 12 เดือน
• การจดทะเบียนสัญญาเช่า นิติบุคคลส่วนใหญ่ขอดูสัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว และต้องจดทะเบียนผู้เช่าก่อนออกบัตรเข้า-ออกหรือกุญแจ
• การลงทะเบียนผู้เข้าพักเมื่อเช็คอิน อาคารต่าง ๆ เริ่มกำหนดให้สแกนใบหน้า ตรวจบัตรประจำตัว หรือเช็คอินด้วยตัวเองมากขึ้น เป็นรายละเอียดเชิงปฏิบัติที่ทำให้เจ้าของหน้าใหม่สะดุด
• การเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลาง บางอาคารจำกัดการใช้สระว่ายน้ำหรือฟิตเนสไว้สำหรับผู้เช่าระยะยาวเท่านั้น หรือคิดค่าธรรมเนียมต่อบัตร

ไม่มีข้อใดที่ห้ามคุณปล่อยเช่า แต่กำหนดรูปแบบ ว่าทำอย่างไร เราดำเนินงานตามกฎของแต่ละอาคารที่เราดูแล บางแห่งใช้เวลาห้านาที บางแห่งต้องนัดเวลากับนิติฯ ก่อนแขกมาถึง

TM30: หน้าที่แจ้งของผู้ให้เช่า

แยกจาก Hotel Act กฎหมายตรวจคนเข้าเมืองของไทยกำหนดว่าทุกครั้งที่ผู้ที่ไม่ใช่คนไทยพักในทรัพย์สิน ไม่ว่าระยะเวลาเท่าไรก็ตาม รวมถึงคืนเดียว เจ้าของต้องแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่นภายใน 24 ชั่วโมง นี่คือ การยื่น TM30 และครอบคลุมทั้งผู้ให้เช่าและโรงแรม

สำหรับการเช่าระยะกลางและระยะยาว หมายถึงการยื่นครั้งเดียวเมื่อเริ่มสัญญา สำหรับการเข้าพักสั้นกว่านั้น คือการยื่นต่อหนึ่งคน ต่อหนึ่งการจอง การไม่ยื่นมีโทษปรับ และที่สำคัญกว่านั้น จะทำให้เอกสารวีซ่าหรือการต่ออายุของผู้เช่าชาวต่างชาติยุ่งยากเมื่อต้องใช้

TM30 ยื่นออนไลน์ และกระบวนการเป็นเรื่องปกติเมื่อรู้แล้ว เรายื่นในทุกการจองให้เจ้าของของเรา โดยอัตโนมัติ เพื่อให้ภาระไม่กลับมาอยู่ที่เจ้าของ

ภาษีจากรายได้ค่าเช่า

รายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นในไทยต้องเสียภาษีในไทย ไม่คำนึงถึงสัญชาติของเจ้าของ ภาพการเสียภาษีแบ่งตามถิ่นที่อยู่ทางภาษี ไม่ใช่หนังสือเดินทาง:

• ผู้พำนักทางภาษีในไทย (ใครก็ตามที่อยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปต่อปี ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือต่างชาติ) ยื่นรายได้ทั้งจากในประเทศและต่างประเทศในแบบ ภ.ง.ด. ไทย โดยหักค่าใช้จ่ายที่หักได้ (ค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อม ค่าเสื่อม ค่าส่วนกลาง ฯลฯ) ออก
• เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้พำนัก (อยู่ในไทยน้อยกว่า 180 วันต่อปี) ยื่นเฉพาะรายได้ที่เกิดในไทยในแบบ ภ.ง.ด. ไทย โดยใช้การหักค่าใช้จ่ายแบบเดียวกัน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 15% อาจใช้บังคับเมื่อผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลจ่ายค่าเช่าโดยตรง เกี่ยวข้องกับกรณีบริษัทเช่า ไม่ค่อยใช้กับแขกรายบุคคล
• อนุสัญญาภาษีซ้อน ระหว่างไทยกับประเทศในยุโรปส่วนใหญ่ สหราชอาณาจักร สหรัฐฯ สิงคโปร์ และออสเตรเลีย ปกติทำให้ภาษีที่จ่ายในไทยสามารถนำไปเครดิตกับภาษีที่ต้องจ่ายในประเทศของคุณได้ รายละเอียดขึ้นกับถิ่นพำนัก ควรปรึกษานักภาษีในประเทศของคุณ

เราไม่ยื่นภาษีของเจ้าของให้ และไม่ควรคาดหวังเช่นนั้นจากผู้บริหารทรัพย์สิน แต่เราจัดทำใบแจ้งรายเดือนแยกรายการและสรุปประจำปีที่บัญชีของคุณนำไปกรอกในแบบแสดงรายการได้ทันที

การจัดวางในทางปฏิบัติ

การจัดวางเหมือนกันโดยรวม ไม่ว่าคุณจะอยู่ต่างประเทศหรืออยู่ในกรุงเทพฯ มีเพียงเรื่องธนาคารและระดับการเข้าไปดูแลรายวันที่ต่างกัน

1. สัญญาบริหารจัดการที่ลงนาม กับผู้ดำเนินการในไทยที่สามารถบริหารห้อง ยื่น TM30 ประสานงานกับนิติบุคคล ดูแลแขก และกระทบยอดการเงิน (ภาพชัดเจนทีละขั้นตอน ดูที่ ขั้นตอนการรับดูแลของเรา)
2. เรื่องธนาคาร เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศจะเก็บรายได้ค่าเช่าสุทธิไว้ในบัญชีไทย หรือจัดให้ส่งกลับไปยังบัญชีต่างประเทศ เจ้าของที่พำนักในไทยรับเข้าบัญชีภายในประเทศได้เลย ไม่ว่ากรณีใด การโอนทุกครั้งจะกระทบยอดในใบแจ้งรายเดือน
3. นักบัญชี ในประเทศที่คุณเป็นผู้พำนักทางภาษี (หรือในไทยหากคุณพำนักในไทย) ที่ดูแลการยื่นภาษีประจำปี
4. การประมาณการรายได้ ก่อนเริ่ม เพื่อให้มีจุดอ้างอิงเทียบกับผลการดำเนินงานจริง ตัวคำนวณรายได้ ของเราให้ตัวเลขนั้น โดยอ้างอิงข้อมูลจริงที่คัดเลือกแล้วสำหรับอาคารในกรุงเทพฯ ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยจากช่องทางการจอง

จุดที่เจ้าของส่วนใหญ่พลาดคือจุดแรก: เลือกผู้บริหารที่ราคาถูกที่สุด เสียสถานะ Superhost หรือรายได้จากการบริหารที่ไม่ดี แล้วเปลี่ยนหนึ่งปีต่อมา การเลือกให้ดีตั้งแต่ต้นคือเครื่องมือที่สำคัญที่สุด

Maison Siam จัดการเรื่องนี้อย่างไร

Maison Siam คือพันธมิตรบริหารสินทรัพย์เช่าสำหรับทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ไม่ว่าเจ้าของจะอยู่ต่างประเทศหรือในกรุงเทพฯ: ทีมงานภายในสำหรับงานแม่บ้านและซ่อมบำรุง ทรัพย์สินที่ดำเนินการภายใต้บัญชี Superhost ของเรา รายงานรายเดือนแบบแยกรายการ และระบบงานกฎระเบียบ ทั้ง TM30, การจดทะเบียนกับนิติบุคคล, การร่างสัญญาเช่า ดำเนินการให้ทุกการจอง

เรามุ่งเน้นที่ การเช่าระยะกลาง (หนึ่งเดือนขึ้นไป) เพราะอยู่ในกรอบของกฎหมายไทยและข้อบังคับของคอนโดเกือบทุกแห่งอย่างชัดเจน ค่าบริหารของเราเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าสุทธิ ดังนั้นผลงานของเราและของคุณเดินไปด้วยกัน

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะอยู่ในประเทศหรือต่างประเทศ และกำลังพิจารณาว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่ ลองประมาณการ สำหรับห้องของคุณ หากต้องการคุยรายละเอียดทางกฎหมายและการดำเนินงาน ติดต่อทีมของเรา เราตอบกลับภายในหนึ่งวันทำการ

สำหรับภาพกฎระเบียบที่ลึกขึ้น รวมถึงการบังคับใช้จริงในกรุงเทพฯ ดู Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? อธิบายกฎ 30 คืน