การเปลี่ยนผู้บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ: คู่มือเจ้าของ

เจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ที่ไม่พอใจผู้บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ ไม่เปลี่ยน ไม่ใช่เพราะพวกเขาพอใจ — แต่เพราะคิดว่าการเปลี่ยนผู้บริหารเป็นเรื่องยุ่งยาก: รายได้ที่ขาดช่วง การสนทนาที่ลำบาก สัญญาที่จำได้ครึ่ง ๆ กลาง ๆ ว่าเคยเซ็น

ในทางปฏิบัติ การเปลี่ยนผู้บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ เป็นการส่งมอบงานตามปกติ มันต้องการการวางแผน ไม่ใช่ความกล้า คู่มือนี้ครอบคลุมสัญญาณที่บอกว่าถึงเวลาแล้ว ขั้นตอนการเปลี่ยนที่เกิดขึ้นจริง และสิ่งที่ต้องตรวจสอบเพื่อให้ผู้บริหารรายต่อไปเป็นรายสุดท้ายที่คุณต้องใช้

สัญญาณว่าถึงเวลาเปลี่ยน

เดือนที่แย่เพียงเดือนเดียวไม่ใช่เหตุผลที่จะเปลี่ยน แต่รูปแบบที่เกิดซ้ำ คือเหตุผล หากหลายข้อต่อไปนี้ฟังดูคุ้นเคย ปัญหานั้นเป็นเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ชั่วคราว:

• รายงานที่คุณตามไม่ได้ ใบแจ้งยอดมาทุกไตรมาส หรือไม่มาเลย และคุณไม่สามารถกระทบยอดสิ่งที่หาได้กับสิ่งที่ใช้จ่ายไป คุณควรเห็นทุกการจองและทุกค่าใช้จ่าย ทุกเดือน
• การซ่อมบำรุงที่ปล่อยปละ ผู้เข้าพักแจ้งว่าแอร์เสีย ใช้เวลาหนึ่งสัปดาห์ ปัญหาเล็กถูกปล่อยไว้จนกลายเป็นปัญหาที่มีค่าใช้จ่ายสูง และคุณได้ยินเรื่องนี้ในราคาที่คุณไม่ได้อนุมัติ
• สถานะ Superhost ที่กำลังหลุด ประกาศของคุณเคยเป็น Superhost ตอนนี้ไม่ใช่แล้ว หรือคะแนนกำลังตก สถานะนั้นขับเคลื่อนตำแหน่งในการค้นหาและราคาต่อคืนที่ตลาดยอมรับ — การปล่อยให้มันหลุดทำให้คุณเสียรายได้จริง
• ไม่มีใครรับสาย ผู้เข้าพักรอคำตอบเป็นชั่วโมง คุณรอเป็นวัน ผู้บริหารได้ค่าคอมมิชชั่นเมื่อเซ็นสัญญา และความใส่ใจก็จบลงตรงนั้น
• ค่าใช้จ่ายที่คุณอธิบายไม่ได้ มีค่าใช้จ่ายปรากฏขึ้นโดยไม่เคยพูดคุยกันมาก่อน เส้นแบ่งระหว่างค่าบริหารและค่าใช้จ่ายที่ส่งต่อนั้นพร่าเลือน
• ผลงานต่ำกว่ามาตรฐานที่คุณตรวจสอบไม่ได้ อัตราการเข้าพักและราคาดูเหมือนต่ำ แต่หากไม่มีรายงานที่ชัดเจน คุณบอกไม่ได้ว่าเป็นเพราะตลาดซบเซาหรือการบริหารที่ไม่ดี

ไม่มีข้อใดร้ายแรงในตัวเอง แต่เมื่อรวมกัน ทั้งหมดอธิบายถึงทรัพย์สินที่ถูกถือไว้เฉย ๆ ไม่ใช่ถูกบริหารจริง

การเปลี่ยนเกี่ยวข้องกับอะไรบ้าง

การส่งมอบงานระหว่างผู้บริหารส่วนใหญ่เป็นเรื่องของงานเอกสาร ขั้นตอน:

1. อ่านสัญญาปัจจุบันของคุณ หาระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าและเงื่อนไขการยกเลิก สัญญาบริหารส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีระยะเวลาขั้นต่ำแบบกำหนดตายตัว พร้อมระยะบอกกล่าวล่วงหน้า 30 ถึง 60 วัน คุณกำลังมองหาวันที่คุณสามารถบอกเลิกได้และวันที่สัญญาสิ้นสุดจริง

2. จับจังหวะให้สอดคล้องกับการจอง หากยูนิตของคุณปล่อยเช่าระยะสั้น ให้เลือกช่วงเปลี่ยนผู้เข้าพักที่ไม่มีแขกพักอยู่และมีการจองล่วงหน้าน้อย การจองที่มีอยู่มักโอนให้ผู้บริหารรายใหม่หรือดำเนินการจนเสร็จสิ้นได้ — ตกลงกันให้ชัดก่อนบอกเลิก

3. บอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งตามที่สัญญากำหนด เขียนตามข้อเท็จจริง คุณไม่จำเป็นต้องให้เหตุผลในการตัดสินใจ

4. ส่งมอบชั้นการดำเนินงาน ประกาศ เครื่องมือตั้งราคา ปฏิทิน รหัสสมาร์ตล็อก กุญแจ รายการสิ่งของ และการสื่อสารกับผู้เข้าพักที่ยังดำเนินอยู่ ผู้บริหารรายใหม่ที่มีความสามารถจะให้เช็กลิสต์แก่คุณและขับเคลื่อนงานส่วนใหญ่นี้เอง

5. กระทบยอดเงิน ผู้บริหารรายเดิมของคุณติดค้างใบแจ้งยอดสุดท้ายแก่คุณ: รายได้ที่เก็บได้ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เงินมัดจำที่ถือไว้ และยอดคงค้างใด ๆ จัดการให้เรียบร้อยก่อนความสัมพันธ์จะสิ้นสุดอย่างเป็นทางการ

หากทำตามลำดับ การเปลี่ยนจะไม่ถูกผู้เข้าพักรับรู้ และทำให้คุณเสียรายได้น้อยหรือไม่เสียเลย

สิ่งที่ต้องมองหาในผู้บริหารรายใหม่

เหตุผลที่เจ้าของส่วนใหญ่เปลี่ยนครั้งเดียวแล้วไม่ต้องเปลี่ยนอีก คือพวกเขาเลือกผู้บริหารรายที่สองด้วยวิธีเดียวกับที่เลือกรายแรก — ดูที่ค่าบริการและการพบกันครั้งแรกที่ดูดี ให้มองที่โครงสร้างของผู้บริหารแทน:

• ทีมงานภายใน หรือจ้างช่วง? งานแม่บ้านและซ่อมบำรุงที่ทำโดยพนักงานของผู้บริหารเองนั้นรับผิดชอบต่อผู้บริหาร งานที่จ้างช่วงไม่มีใครที่คุณติดต่อได้รับผิดชอบ
• ใครถือประกาศและบัญชี Superhost? สิ่งนี้ส่งผลต่อสิ่งที่จะเกิดขึ้นในการเปลี่ยนครั้งถัดไป ทำความเข้าใจให้ชัดก่อนเซ็น
• รายงานทำงานอย่างไร? ขอดูใบแจ้งยอดรายเดือนจริง ไม่ใช่ตัวอย่าง หากไม่ใช่แบบแจกแจงรายการและรายเดือน คุณจะกลับมาอยู่ที่จุดเดิม
• ค่าใช้จ่ายได้รับอนุมัติอย่างไร? ควรมีเกณฑ์ที่ชัดเจน ต่ำกว่านั้นผู้บริหารดำเนินการและรายงาน สูงกว่านั้นผู้บริหารต้องถามก่อน
• รายได้ของผู้บริหารขึ้นอยู่กับรายได้ของคุณหรือไม่? เปอร์เซ็นต์จากรายได้ค่าเช่าทำให้ผู้บริหารอยู่ข้างเดียวกับคุณ ค่าบริการแบบคงที่ที่เก็บไม่ว่าผลจะเป็นอย่างไรนั้นไม่

นี่คือความแตกต่างด้านการดำเนินงานระหว่างบริการลงประกาศกับพันธมิตรด้านการดำเนินงาน — และเป็นเหตุผลทั้งหมดว่าทำไมการเปลี่ยนจึงคุ้มกับเวลาหนึ่งบ่ายที่ใช้

Maison Siam จัดการการเปลี่ยนอย่างไร

Maison Siam เป็นพันธมิตรด้านการบริหารสินทรัพย์ให้เช่า: ทีมงานภายในสำหรับงานแม่บ้านและซ่อมบำรุง ทรัพย์สินบริหารภายใต้บัญชี Superhost ของเรา และใบแจ้งยอดรายเดือนแบบแจกแจงรายการที่เจ้าของทุกคนอ่านได้ เราไม่ขายและไม่จัดหาอสังหาริมทรัพย์ — เราบริหารมัน

สำหรับเจ้าของที่ย้ายมาจากผู้บริหารรายอื่น เราจัดเตรียมเช็กลิสต์การส่งมอบ ประสานการโอนประกาศและสิทธิ์การเข้าถึง และเลือกวันเปลี่ยนผ่านที่ปกป้องการจองของคุณ ค่าบริการของเราเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่า ผลงานของเราและของคุณจึงเดินไปด้วยกัน

หากคุณกำลังชั่งใจเรื่องการเปลี่ยน เครื่องประมาณรายได้ค่าเช่า ให้มุมมองอิสระว่ายูนิตของคุณควรสร้างรายได้เท่าใด — เป็นเกณฑ์เทียบที่มีประโยชน์กับสิ่งที่ผู้บริหารปัจจุบันของคุณกำลังส่งมอบ หากตัวเลขไม่ตรงกัน พูดคุยกับทีมของเรา

สำหรับคำถามที่เกี่ยวข้องว่าผู้บริหารควรทำอะไรขณะที่ผู้เช่าระยะยาวอยู่ในทรัพย์สิน ดู ใครดูแลทรัพย์สินของคุณในกรุงเทพฯ ระหว่างผู้เช่าเข้าและออก