ค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ: เจ้าของจ่ายอะไรบ้าง

ถามผู้บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ สามรายว่าคิดค่าบริการเท่าไร แล้วคุณจะได้ตัวเลขสามตัวที่เทียบกันไม่ได้ รายหนึ่งเสนอเป็นเปอร์เซ็นต์ รายหนึ่งเป็นค่าบริการรายเดือนคงที่ อีกรายเป็นตัวเลขรายปี และไม่มีใบเสนอราคาใดระบุชัดว่าอะไรไม่รวมอยู่ สำหรับเจ้าของต่างชาติที่พยายามวางงบประมาณการปล่อยเช่า ค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อ่านยากกว่าที่ควรจะเป็น

คู่มือนี้แจกแจงว่าผู้บริหารคิดค่าบริการอย่างไร อะไรคือเรื่องปกติ และที่สำคัญที่สุดคือค่าใช้จ่ายที่อยู่นอกเหนือตัวเลขค่าบริการที่ประกาศไว้

ผู้บริหารคิดค่าบริการอย่างไรในกรุงเทพฯ

มีรูปแบบค่าบริการที่พบบ่อยสามแบบ และแบบที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับว่าผู้บริหารทำอะไรจริง ๆ

เปอร์เซ็นต์จากรายได้ค่าเช่า ผู้บริหารรับส่วนแบ่งจากสิ่งที่ทรัพย์สินสร้างรายได้ นี่คือรูปแบบมาตรฐานสำหรับการปล่อยเช่าระยะสั้นและรายวัน ที่ผู้บริหารดูแลการตั้งราคา การสื่อสารกับผู้เข้าพัก การเปลี่ยนผู้เข้าพัก และประกาศ เนื่องจากค่าบริการเป็นส่วนแบ่งของรายได้ ผู้บริหารจะได้มากขึ้นก็ต่อเมื่อคุณได้มากขึ้น ผลประโยชน์จึงสอดคล้องกัน

ค่าบริการรายเดือนคงที่ จำนวนเงินคงที่ไม่ว่าทรัพย์สินจะสร้างรายได้เท่าใด วางงบประมาณง่าย แต่ไม่ขยับตามผลงาน ผู้บริหารได้รับเท่าเดิมไม่ว่ายูนิตจะเต็มหรือว่าง

ค่าบริการรายปี ตัวเลขรายปีตัวเดียว ใช้สำหรับการบริหารที่เบากว่า โดยทั่วไปคือทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งไม่มีการดำเนินงานรายคืนให้ดูแล มีเพียงการตรวจสอบ การดูแลผู้เช่า และการกำกับดูแล

รูปแบบสำคัญน้อยกว่าคำถามที่อยู่เบื้องหลัง: ผู้บริหารได้รับค่าตอบแทนเพื่อทำให้ทรัพย์สินสร้างผลงาน หรือได้รับค่าตอบแทนเพียงเพราะถูกแต่งตั้ง?

อะไรคือเรื่องปกติในกรุงเทพฯ

สำหรับการบริหารแบบระยะสั้นและแบบ Airbnb ค่าบริการในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 15% ถึง 30% ของรายได้ค่าเช่า ตำแหน่งของผู้บริหารในช่วงนั้นควรสะท้อนขอบเขตงาน:

• ต่ำกว่า (ราว 15%) เมื่อเจ้าของมีพนักงานบนพื้นที่อยู่แล้ว และผู้บริหารดูแลเพียงชั้นดิจิทัล: ประกาศ การตั้งราคา การสื่อสารกับผู้เข้าพัก การปฏิบัติตามกฎ
• สูงกว่า (ราว 25%) เมื่อผู้บริหารดูแลแบบ hands-off เต็มรูปแบบให้เจ้าของ: ทีมแม่บ้านภายใน การซ่อมบำรุง การดูแลผู้เข้าพัก และการรายงาน รวมอยู่ทั้งหมด

การบริหารรายเดือน (ระยะยาว) มักอยู่ต่ำกว่าการบริหารรายวัน เพราะมีการเปลี่ยนผู้เข้าพักและการติดต่อกับผู้เข้าพักน้อยกว่ามาก การกำกับดูแลแบบเบาของทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าระยะยาวยิ่งถูกกว่า ผู้บริหารส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ คิดเป็นค่าบริการรายปีคงที่ เราเปลี่ยนมาคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่เก็บได้ และเก็บเฉพาะช่วงที่มีผู้เช่าเท่านั้น เดือนที่ห้องว่างจึงไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของ

ค่าบริการที่ต่ำกว่าช่วงตลาดมากไม่จำเป็นต้องเป็นของถูก โดยทั่วไปหมายถึงขอบเขตงานถูกตัดออก หรือส่วนต่างถูกเรียกคืนที่อื่น ซึ่งเป็นเรื่องของหัวข้อถัดไป

ค่าเริ่มต้นและค่าเตรียมความพร้อม

ผู้บริหารส่วนใหญ่คิดค่าเริ่มต้นแบบครั้งเดียวเพื่อนำทรัพย์สินเข้าสู่ระบบ: การถ่ายภาพมืออาชีพ การสร้างประกาศ การตั้งค่าราคา การติดตั้งสมาร์ตล็อกและรายการสิ่งของ และรายงานสภาพพื้นฐาน ในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปอยู่ที่ไม่กี่พันถึงหลายหมื่นบาท ตามปริมาณงานที่ยูนิตต้องการ คอนโดที่ตกแต่งครบและพร้อมปล่อยเช่ามีค่าเตรียมความพร้อมน้อยกว่าทรัพย์สินที่ว่างเปล่าซึ่งต้องจัดของตั้งแต่ต้นมาก

ค่าเริ่มต้นเป็นเรื่องสมเหตุสมผล สิ่งที่คุณต้องการคือให้มันถูก เสนอล่วงหน้าและแจกแจงรายการ ไม่ใช่ค้นพบในภายหลัง

ค่าบริการไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมด

นี่คือจุดที่เจ้าของถูกเซอร์ไพรส์บ่อยที่สุด ค่าบริหารจ่ายค่าเวลาและบริการของผู้บริหาร มันไม่ครอบคลุม และไม่ควรครอบคลุม ต้นทุนการดำเนินงานของทรัพย์สิน ต้นทุนเหล่านั้นถูกส่งต่อมาให้คุณ:

• ค่าทำความสะอาดและค่าเปลี่ยนผู้เข้าพัก สำหรับการเข้าพักแต่ละครั้ง
• ของใช้สิ้นเปลือง: ของใช้ในห้องน้ำ ของจัดหา การเปลี่ยนทดแทนเล็กน้อย
• การซ่อมบำรุงและการซ่อมแซม: ตัวงานเอง แจกแจงรายการพร้อมใบเสร็จ ไม่ว่าจะทำโดยทีมภายในหรือผู้รับเหมา
• ค่าสาธารณูปโภค: ค่าไฟ ค่าน้ำ และอินเทอร์เน็ตยังคงเป็นต้นทุนของเจ้าของ ผู้บริหารติดตามและชำระแทนคุณจากรายได้ค่าเช่า แต่บิลที่แท้จริงเป็นของคุณเสมอ
• ค่าธรรมเนียมช่องทาง: Airbnb และช่องทางอื่นหักค่าคอมมิชชั่นของตัวเอง แยกจากค่าบริการของผู้บริหาร

ไม่มีสิ่งใดถูกซ่อนเมื่อผู้บริหารโปร่งใส สัญญาณเตือนคือสิ่งตรงกันข้าม: ค่าบริการที่ประกาศไว้ต่ำ แล้วค่าใช้จ่ายที่ส่งต่อกลับคลุมเครือ รวมเป็นก้อน หรือบวกกำไร ค่าบริการ 15% พร้อมกำไรแอบแฝงในการซ่อมทุกครั้ง อาจทำให้คุณเสียมากกว่าค่าบริการ 25% ที่คิดอย่างซื่อตรง วิธีเดียวที่จะเปรียบเทียบผู้บริหารสองรายคือดูทั้งค่าบริการและนโยบายค่าใช้จ่ายที่ส่งต่อไปด้วยกัน

ค่าบริหารควรให้อะไรกับคุณ

ค่าบริการจะยุติธรรมเมื่อคุณเห็นว่ามันส่งมอบอะไร อย่างน้อยที่สุด มันควรซื้อ:

• ใบแจ้งยอดรายเดือนแบบแจกแจงรายการ: ทุกการจอง ทุกค่าใช้จ่าย กระทบยอดได้โดยไม่ต้องโทรถาม
• เกณฑ์อนุมัติค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน: ตัวเลขที่ต่ำกว่านั้นผู้บริหารดำเนินการและรายงาน สูงกว่านั้นผู้บริหารถามก่อน
• ความรับผิดชอบต่องาน: ทีมภายในรับผิดชอบต่อผู้บริหาร งานที่จ้างช่วงมักไม่มีใครที่คุณติดต่อได้รับผิดชอบ
• การปกป้องสถานะ Superhost และคะแนนของคุณ ซึ่งกำหนดราคาที่ทรัพย์สินของคุณตั้งได้โดยตรง

หากค่าบริการไม่ได้ซื้อสิ่งเหล่านั้น มันไม่ได้ถูก มันแค่เล็ก

ค่าบริการของ Maison Siam ทำงานอย่างไร

Maison Siam มีสองข้อเสนอ บริการเดียวกัน สองระยะเวลา การปล่อยเช่าระยะกลาง (ที่พักตกแต่งครบสำหรับการเข้าพัก 30 คืนขึ้นไป บริหารเต็มรูปแบบ) คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าของคุณ เริ่มต้นที่ 15% รวม VAT แล้ว ค่าบริการจึงเพิ่มขึ้นก็ต่อเมื่อรายได้ของคุณเพิ่มขึ้น เราประเมินแต่ละยูนิตและเสนออัตราตามขอบเขตงานของยูนิตนั้น การปล่อยเช่าระยะยาว แบ่งเป็นสองส่วน: ค่าเช่าหนึ่งเดือนเมื่อผู้เช่าเซ็นสัญญา ซึ่งครอบคลุมการทำการตลาดห้อง คัดกรองผู้สมัคร และร่างสัญญาเช่า จากนั้นเป็น Asset Care เริ่ม 4% ของค่าเช่า รวม VAT แล้ว คิดค่าบริการเฉพาะช่วงที่ยูนิตมีผู้เช่า ไม่มีค่าเช่า ไม่มีค่าบริการ

ค่าเริ่มต้นแบบครั้งเดียวครอบคลุมการเตรียมความพร้อม ปรับตามสภาพของทรัพย์สิน การซ่อมแซมและการซ่อมบำรุงแจกแจงรายการบนใบแจ้งยอดรายเดือนของคุณ พร้อมใบเสร็จ และเราจดทะเบียน VAT ค่าสาธารณูปโภคถูกติดตามและชำระจากรายได้ค่าเช่าแทนคุณ ต้นทุนที่แท้จริงยังคงเป็นของคุณ อย่างโปร่งใส

หากต้องการเห็นว่ายูนิตของคุณจะสร้างรายได้เท่าใด ใช้ เครื่องประมาณรายได้ค่าเช่า หรือ พูดคุยกับทีมของเรา เพื่อขอใบเสนอค่าบริการสำหรับทรัพย์สินของคุณโดยเฉพาะ

หากคุณกำลังชั่งใจเรื่องค่าบริการเทียบกับผู้บริหารปัจจุบันของคุณ มักเป็นส่วนหนึ่งของคำถามที่ใหญ่กว่า ดู การเปลี่ยนผู้บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ: คู่มือเจ้าของ