ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ได้ ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ เรียนรู้กฎ ข้อจำกัด และวิธีลงทุนอย่างปลอดภัยในคอนโด ที่ดิน และวิลล่า
คำตอบสั้น ๆ คือ ได้
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย แต่การถือครองที่ดินมีข้อจำกัดมากกว่า
คู่มือนี้อธิบายว่าชาวต่างชาติซื้ออะไรได้ — และซื้ออะไรไม่ได้ — ในประเทศไทย พร้อมอธิบายกฎการถือครองด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย
ชาวต่างชาติซื้ออะไรได้บ้าง?
คอนโด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์)
ในฐานะชาวต่างชาติ คุณสามารถซื้อคอนโดและถือครอง 100% ในชื่อของคุณเองได้
กฎข้อเดียวคือชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของคอนโดทั้งหมดในอาคารเดียวกัน
ที่ดิน (ทางเลือกทางอ้อม)
ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรง ในชื่อของตนเองได้ แต่มีทางเลือกที่ถูกกฎหมาย:
- เช่าที่ดิน: คุณสามารถทำสัญญา เช่า 30 ปี (พร้อมตัวเลือกต่ออายุ) เพื่อสิทธิ์ในที่ดินสำหรับวิลล่าหรือบ้าน วิธีนี้ให้สิทธิ์การใช้งานระยะยาว แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และการต่ออายุไม่สามารถรับประกันหรือบังคับใช้ในชั้นศาลได้
- ถือครองบ้านหรือวิลล่าบนที่ดินเช่า: คุณสามารถถือครอง ตัวอาคาร (วิลล่าหรือบ้าน) บนที่ดินเช่าได้ หมายความว่าคุณเป็นเจ้าของโครงสร้าง แต่เช่าผืนดินที่อาคารตั้งอยู่
- จัดตั้งบริษัทไทย (โดยมีที่ปรึกษากฎหมาย): ผู้ซื้อต่างชาติบางรายจัดตั้ง บริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก เพื่อซื้อที่ดิน แต่เส้นทางนี้ ซับซ้อนและมีความเสี่ยง หากไม่ได้ดำเนินการด้วยคำแนะนำทางกฎหมายที่ถูกต้อง
โปรดจำไว้ว่าหากคุณจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย คุณต้องมีผู้ถือหุ้นไทยที่แท้จริงซึ่งมีส่วนร่วมในธุรกิจจริง
การใช้ผู้ถือหุ้นปลอม (นอมินี) เป็นสิ่งผิดกฎหมาย และการฝ่าฝืนกฎอาจทำให้สูญเสียที่ดินได้
ข้อควรคำนึง
1. ทำงานกับทนายความที่ดี
ให้ทนายความที่ไว้ใจได้ตรวจสอบสัญญา ตรวจรายละเอียดกรรมสิทธิ์ และดูแลคุณตลอดกระบวนการเสมอ
ทนายความช่วยเรื่องการตรวจสอบสถานะ (due diligence) ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement, SPA) และทำให้แน่ใจว่าสิทธิ์ของคุณได้รับการคุ้มครอง
2. โอนเงินจากต่างประเทศ
เพื่อให้การถือครองโดยชาวต่างชาติมีผลตามกฎหมายไทย เงินที่ชำระต้องมาจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศ
ให้แน่ใจว่าคุณได้รับเอกสารที่ถูกต้อง (เช่น แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือ FET form) เพื่อพิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน
3. เข้าใจภาษีและค่าธรรมเนียม
ทำความเข้าใจให้ชัดเจนว่าคุณต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนใดบ้างที่กรมที่ดิน
หากคุณวางแผนจะขายต่อ ควรตรวจสอบกฎเรื่องกำไรจากการขาย ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และวิธีเตรียมการโอนให้ราบรื่นในภายหลังด้วย
4. ตรวจสอบคุณภาพอาคารและโครงการ
ตรวจให้แน่ใจว่าคอนโดหรือวิลล่าอยู่ในสภาพดี ไม่มีปัญหาทางกฎหมายหรือโครงสร้างที่ซ่อนอยู่
การตรวจสอบอย่างจริงจังช่วยให้คุณประหยัดความเครียดและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้มาก
5. รู้กลยุทธ์การออกของคุณ
ถามตัวเองว่า: จะขายหรือปล่อยเช่าทรัพย์สินนี้ในอนาคตได้ง่ายแค่ไหน?
การเข้าใจตลาดและอุปสงค์ในพื้นที่ช่วยให้คุณลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและปลอดภัยยิ่งขึ้น
หลังการซื้อ: ทำให้ทรัพย์สินสร้างรายได้
การซื้อคอนโดเป็นเพียงครึ่งแรกของเรื่องราว เมื่อทรัพย์สินอยู่ในชื่อของคุณแล้ว มันจะยังไม่สร้างรายได้จนกว่าจะมีการตกแต่ง ลงประกาศ และบริหารจัดการ — และการบริหารที่พักให้เช่าเป็นคนละศาสตร์กับการซื้อ
นั่นคือส่วนที่ Maison Siam ดูแล — และควรระบุขอบเขตให้ชัดเจน Maison Siam ไม่ได้ขาย เป็นนายหน้า หรือจัดหาอสังหาริมทรัพย์ เราเป็นพันธมิตรด้านการบริหารสินทรัพย์ให้เช่า สำหรับเจ้าของคอนโดต่างชาติในกรุงเทพฯ Maison Siam บริหารทรัพย์สินเสมือนเป็นสินทรัพย์เมื่อมันเป็นของคุณแล้ว — การตั้งราคา การดูแลผู้เข้าพักและผู้เช่า ทีมแม่บ้านและซ่อมบำรุงภายใน การปฏิบัติตามกฎ และรายงานรายเดือนโปร่งใสภายใต้บัญชี Superhost
ดังนั้นจึงควรมองการซื้อและการบริหารเป็นสองการตัดสินใจที่แยกจากกัน ข้อ 5 ข้างต้น — ว่าทรัพย์สินปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ง่ายเพียงใด — ควรตัดสินใจก่อนซื้อ เพราะทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าง่ายก็ขายต่อได้ง่ายเช่นกัน
หากคุณยังอยู่ในขั้นตอนการค้นหาทรัพย์สิน Khorna บริษัทในเครือของ Maison Siam ดูแลนักลงทุนต่างชาติในการค้นหาและซื้อทรัพย์สินที่เหมาะสม
Maison Siam บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในฐานะพันธมิตรด้านการดำเนินงาน — ทีมงานภายใน มาตรฐาน Superhost รายงานรายเดือนโปร่งใส เป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่แล้ว? ประเมินรายได้ค่าเช่า หรือ พูดคุยกับทีมของเรา กำลังพิจารณาซื้อ? Khorna บริษัทในเครือของเรา ดูแลนักลงทุนต่างชาติด้านการจัดหาและการซื้อ