Moyenne durée ou bail long ? Les chiffres d'un 1 chambre
Pour un condo 1 chambre dans un immeuble central de Bangkok, la location moyenne durée rapporte davantage dans environ 7 immeubles sur 8 que nous modélisons, typiquement de 15 à 45 % de plus. Voici les chiffres, exemple réel à l'appui.
Si vous possédez un condo 1 chambre dans le centre de Bangkok et que vous n'y habitez pas, vous avez deux manières réalistes d'en tirer un revenu :
- Bail longue durée. Signer un bail de 12 ou 24 mois via un agent, encaisser le loyer mensuel, recommencer à l'échéance.
- Location moyenne durée. Exploiter le bien comme une location courte (1 à 6 mois) entièrement meublée, gérée professionnellement.
La plupart des propriétaires étrangers optent par défaut pour l'option 1 parce que c'est ce que leur agent propose et que cela semble plus simple. Nous avons fait les calculs sur l'ensemble de notre portefeuille : pour un 1 chambre bien situé à Bangkok, la location moyenne durée bat généralement la longue durée, typiquement de 15 à 45 % de plus sur le net. Pas systématiquement, cependant. Sur les 134 studios et 1 chambre que nous modélisons, la moyenne durée rapporte davantage dans environ 7 cas sur 8. Dans un cas sur huit, le bail l'emporte purement et simplement. C'est pourquoi la réponse est un calcul, pas un slogan.
Pour les 2 chambres, c'est plus nuancé et cela dépend de l'unité précise. Nous y reviendrons.
Cet article montre les chiffres réels, côte à côte, pour un véritable immeuble de Bangkok.
Un exemple réel : 1 chambre à Maru Ekkamai 2
Maru Ekkamai 2 est une construction de 2020 à Ekkamai, à distance de marche du BTS. Un 1 chambre typique y fait 42 m². Nous avons géré des centaines de réservations sur des unités similaires. Les tarifs atteignables aujourd'hui :
- Moyenne durée : le tarif Airbnb plein mois de l'immeuble pour un 1 chambre est d'environ 69 000 THB
- Longue durée : environ 822 THB / m² / mois (d'après les données réelles de marché Hipflat)
Mais aucun de ces deux chiffres n'est le net du propriétaire. Les deux modèles portent des coûts que les tarifs affichés ne montrent pas. Voici la comparaison honnête, bâtie sur le même modèle que celui de notre estimateur : 90 % d'occupation portefeuille côté moyenne durée, et côté longue durée un mois par an laissé à la relocation plus Asset Care, afin que les deux modèles intègrent un entretien professionnel.
Une chose est volontairement absente des deux colonnes. Les charges de copropriété (CAM) sont un coût du propriétaire dans les deux cas, identique quel que soit le modèle choisi : les inclure réduirait les deux côtés sans changer lequel l'emporte.
Location moyenne durée : détail complet
| Poste | THB / mois |
|---|---|
| Loyer plein mois (si entièrement réservé) | 69 000 |
| × 90 % d'occupation portefeuille | × 0,90 |
| Revenu mensuel brut | 62 100 |
| − Commission hôte Airbnb (16,6 %, TVA incluse) | − 10 309 |
| Net après Airbnb | 51 791 |
| − Ménage de rotation (0,6 ménage par mois, pour un séjour moyen de 45 nuits) | − 1 200 |
| − Honoraires de gestion Maison Siam (20 % sur un 1 chambre ; TVA incluse) | − 10 118 |
| − Allocation électricité (provisionnée par le propriétaire, 1 chambre) | − 1 083 |
| − Internet (forfait, payé par le propriétaire) | − 667 |
| Net mensuel (moyenne durée) | 38 723 |
| Annualisé | 464 677 THB / an |
Deux lignes méritent un mot. Le ménage est facturé au voyageur, mais nos honoraires de gestion sont prélevés après sa sortie : il a donc sa place dans la cascade, et non à côté. Et notre tarif est à partir de 15 %, TVA incluse, évalué unité par unité selon son périmètre. Un 1 chambre comme celui-ci est facturé 20 %.
Bail longue durée : détail complet
Bail de 12 mois, le locataire paie les charges directement. Le propriétaire verse un mois de loyer pour trouver et vérifier le locataire, paie Asset Care tant que l'unité est louée, et absorbe l'écart entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant. Nous modélisons cet écart à un mois par an, ce qui explique que le loyer réellement encaissé porte sur onze mois et non douze :
| Poste | THB / an |
|---|---|
| Loyer annuel à pleine occupation (822 × 42 × 12) | 414 288 |
| Loyer réellement encaissé (11 mois, un mois laissé à la relocation) | 379 764 |
| − Recherche de locataire (un mois de loyer, TVA incluse) | − 34 524 |
| − Asset Care (dès 4 % du loyer encaissé, TVA incluse) | − 15 191 |
| Net annuel (longue durée) | 330 049 THB / an |
| Équivalent mensuel | 27 504 |
Asset Care n'est facturé que tant que l'unité est louée. Pas de loyer, pas de frais : le mois vide vous coûte le loyer, mais pas la gestion.
L'écart
| Moyenne durée | Longue durée | Différence | |
|---|---|---|---|
| Net annuel | 464 677 | 330 049 | +134 628 |
| Équivalent net mensuel | 38 723 | 27 504 | +11 219 |
| Écart en % | +41 % |
Sur cette unité précise, la moyenne durée rapporte au propriétaire environ 135 000 THB de plus par an. Mais lisez ce chiffre comme une unité, pas comme une règle. Sur les 134 studios et 1 chambre de notre jeu de comparables, la moyenne durée rapporte davantage dans environ 7 cas sur 8, typiquement de 15 à 45 % de plus. Dans un cas sur huit, le bail longue durée l'emporte tout simplement. Cet immeuble se situe dans le haut du panier. Le vôtre peut-être pas, et c'est exactement pour cela que nous avons construit un estimateur au lieu de publier un chiffre unique.
Pourquoi l'écart est aussi important
Deux raisons structurelles :
L'écart de tarif au m². Le marché de la moyenne durée à Bangkok s'est nettement élargi depuis le lancement du visa DTV en 2024. Les unités meublées et gérées professionnellement dans les quartiers centraux atteignent désormais environ 2 fois le tarif au m² de leurs équivalents non meublés en longue durée. Cette prime absorbe largement les honoraires de gestion, la commission Airbnb et la charge opérationnelle.
Des coûts qui ne s'échelonnent pas. L'internet (700 THB), les frais d'agence et la CAM sont fixes quel que soit le modèle choisi. Le brut de la moyenne durée est suffisamment élevé pour couvrir confortablement ses coûts variables tout en laissant davantage de trésorerie au propriétaire.
Ce n'est pas un résultat isolé. Nous observons le même schéma sur chaque 1 chambre de notre portefeuille réel, Ekkamai, Asoke, Phrom Phong, Sukhumvit, Sathorn. Les tarifs courte durée au m² valent 1,7 à 2,2 fois les tarifs longue durée, et l'avantage sur le net tient.
Et pour les 2 chambres ?
Pour les 2 chambres (typiquement 55–75 m² dans le centre de Bangkok), le tableau est moins tranché :
- Les tarifs moyenne durée au m² se compriment quelque peu sur les grandes surfaces, la prime est plus faible en pourcentage.
- Les tarifs longue durée au m² restent relativement stables pour les 2 chambres adaptés aux familles.
- La refacturation ménage et les honoraires de gestion s'échelonnent avec le revenu, pas avec la surface, une unité plus grande n'amplifie donc pas proportionnellement les coûts opérationnels.
La réponse honnête pour un 2 chambres : cela dépend de ce que votre unité précise atteint réellement. Dans des emplacements moins centraux ou des immeubles plus anciens, le bail longue durée peut s'approcher à quelques pour cent de la moyenne durée, et là, l'argument de la simplicité commence à compter.
Pour un propriétaire de 2 chambres, le bon réflexe est de faire les calculs pour votre unité précise, pas de présumer. Nous le faisons dans notre estimateur de revenus gratuit, ou envoyez-nous les détails de votre unité et nous ferons la comparaison complète côte à côte.
Ce que la moyenne durée coûte et que les chiffres ne montrent pas
Le calcul du net est le titre. Trois réalités opérationnelles le sous-tendent :
Le coût d'installation. Une unité prête pour la moyenne durée doit être entièrement meublée, lit, canapé, cuisine, linge complet, appareils en état de marche. C'est généralement un investissement unique de 150 000–250 000 THB selon l'état de départ. La longue durée non meublée ne demande aucune installation. (La longue durée meublée, elle, demande une installation, et la plupart des locataires longue durée premium exigent de toute façon un bien meublé.)
La complexité opérationnelle. 8 à 10 rotations par an contre 0 à 1 en longue durée. Cette complexité est réelle, mais c'est aussi la raison d'être des honoraires de gestion. Du point de vue du propriétaire, vous signez un chèque ; le gestionnaire absorbe la complexité.
La variance. Un bail longue durée verrouille le revenu pour un an. La moyenne durée varie d'un mois à l'autre, la haute saison (nov.–fév.) est bien au-dessus de la moyenne ; la saison des pluies, bien en dessous. Les chiffres annualisés lissent cela, mais si vous êtes sensible à la trésorerie mois par mois, la variance est une considération réelle.
Aucune de ces réalités ne change la conclusion pour un 1 chambre. Elles influencent en revanche les cas où la longue durée est le bon choix.
Quand le bail longue durée est réellement la bonne réponse
La longue durée l'emporte encore si :
- Vous détenez à court terme, moins de ~18 mois avant de vendre. Les coûts d'installation ne s'amortissent pas.
- Votre immeuble interdit les séjours en deçà de minimums précis incompatibles avec la moyenne durée. Certains condos imposent des minimums de 6 mois.
- Vous avez un locataire déjà identifié : un ami, un proche, un placement d'entreprise récurrent, à un bon tarif. La commission d'agence disparaît.
- Vous ne faites confiance à aucun opérateur du marché et préférez qu'un agent place un locataire et disparaisse, plutôt qu'un gestionnaire actif que vous devez suivre.
Pour la plupart des 1 chambre du centre de Bangkok, aucune de ces situations ne s'applique. La moyenne durée est la réponse.
La troisième option que la plupart des propriétaires manquent
Il existe une voie médiane : l'offre longue durée de Maison Siam, un locataire vérifié et un bien toujours entretenu. Nous trouvons et vérifions votre locataire, vous signez le bail, le loyer rentre, et un gestionnaire inspecte votre bien deux fois par an, traite les problèmes du locataire, gère les charges et rapporte honnêtement. Vous conservez la simplicité de la longue durée, vous récupérez la supervision opérationnelle.
Pour certains propriétaires, en particulier ceux qui détiennent un bien qu'ils voudront peut-être habiter un jour, ou qui veulent vraiment un minimum de complexité, c'est le bon équilibre.
Comment décider pour votre unité
- Un 1 chambre dans le centre de Bangkok ? La moyenne durée l'emporte. Utilisez notre estimateur pour voir le chiffre de votre immeuble précis.
- Un 2 chambres ? Faites les calculs dans les deux sens. Parlez-nous de votre unité et nous le ferons.
- Une maison ou une villa ? Autre jeu, la location à la nuitée peut être envisageable. Nous évaluons au cas par cas.
- Horizon de détention court, ou complexité opérationnelle inacceptable ? Bail longue durée, idéalement avec Asset Care.
La bonne réponse dépend du bien. La mauvaise réponse est de présumer que le choix par défaut de l'agent est le meilleur pour vous. Pour la plupart des propriétaires de 1 chambre, il ne l'est pas.
Cofondateur de Maison Siam et investisseur immobilier à Bangkok qui gère ses propres locations. Ancien directeur des opérations à la Société Générale, puis le n°1 des consultants immobiliers de Bangkok en revenus et en transactions chez FazWaz en 2025. Il écrit sur l'économie et l'exploitation d'une location à Bangkok gérée comme un actif.
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