Comment acheter un bien immobilier en Thaïlande en 2026

La Thaïlande est l'un des endroits les plus attractifs d'Asie pour acheter un bien immobilier : qualité de vie, forte demande locative et prix plus bas que dans bien d'autres capitales du monde.

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien ici, mais les règles dépendent de la nature du bien : condo, maison ou terrain.

Dans ce guide concis, nous expliquons tout ce qu'il faut savoir et vous donnons des étapes claires à suivre, pour acheter en toute sécurité et en confiance dans le Royaume.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Thaïlande ?

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien en Thaïlande, mais il y a des limites.

Vous pouvez détenir pleinement un condo à votre propre nom.

Pour un terrain, une maison ou une villa, c'est plus complexe.

Les étrangers ne peuvent pas détenir un terrain directement, mais il existe des moyens sûrs et légaux de structurer la propriété, comme les baux de longue durée, la création d'une société, ou l'enregistrement de droits selon le droit thaïlandais.

Pour approfondir ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas acheter, consultez notre guide complet ici : Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Thaïlande ?

L'essentiel est de choisir l'option qui correspond à vos objectifs et de veiller à ce qu'elle soit menée légalement, afin que vos droits soient protégés.

Types de biens accessibles aux étrangers

Les condos (pleine propriété)

Les étrangers peuvent détenir 100 % d'un condo à leur propre nom.

La seule règle est que les étrangers, ensemble, ne peuvent pas détenir plus de 49 % de l'ensemble des lots d'un même immeuble (c'est ce qu'on appelle le quota étranger).

La propriété est sécurisée : vous obtenez un titre Chanote à votre nom.

Les maisons et les villas

Les étrangers ne peuvent pas détenir un terrain directement, mais vous pouvez détenir la maison ou la villa construite sur le terrain.

La plupart des acheteurs recourent à un bail de longue durée (jusqu'à 30 ans) ou à un droit de superficie pour sécuriser leur investissement.

Les terrains

Les étrangers ne peuvent pas détenir un terrain en pleine propriété.

Les principales options sont la location du terrain à long terme ou le recours à une structure juridique, mais cela doit être fait avec soin et un accompagnement professionnel.

Les structures de propriété légales expliquées

Les étrangers ne peuvent pas détenir un terrain directement en Thaïlande, mais plusieurs structures juridiques rendent la propriété possible.

Voici un aperçu simple des principales options que vous rencontrerez.

Pleine propriété (กรรมสิทธิ์ – Krammasit)

Véritable propriété avec titre (Chanote).
S'applique uniquement aux lots de copropriété.

Bail (สัญญาเช่า – Sanya Chao)

Bail jusqu'à 30 ans (avec renouvellements possibles).
Doit être enregistré au Land Office.
Couramment utilisé pour les maisons, les villas ou les terrains.

Droit de superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน – Sith Nuea Phuendin)

Droit de posséder le bâtiment sur le terrain d'autrui.
Peut être enregistré pour 30 ans et plus.
Souvent combiné à un bail pour plus de sécurité.

Usufruit (สิทธิเก็บกิน – Sitthi Kep Kin)

Droit à vie d'utiliser et de jouir d'un bien (terrain ou maison).
Non cessible et non transmissible par héritage.
Souvent utilisé au sein des familles ou entre conjoints.

Droit d'habitation (สิทธิอาศัย – Sitthi A-sai)

Droit d'habiter un bâtiment, pour une personne et une durée déterminées.

Société thaïlandaise (pour les terrains)

Terrain détenu au nom d'une société thaïlandaise.
Les actionnaires majoritaires thaïlandais doivent être réels, pas des « prête-noms ».
Doit respecter les obligations déclaratives et légales.

Société offshore (pour les condos)

Les sociétés étrangères peuvent acheter des condos dans le cadre du quota étranger de 49 %.
Nécessite des documents légalisés et une preuve FET.
Souvent utilisé par des holdings, des family trusts ou des acheteurs corporate.

Bail sécurisé (via une société offshore)

La société offshore loue le terrain et détient le bâtiment via un droit de superficie.
Possibilité d'ajouter des clauses d'usufruit et d'hypothèque pour une protection renforcée.
Montage répandu pour les villas de luxe à Samui ou Phuket.

Pleine propriété vs bail (comparatif)

La pleine propriété et le bail sont les deux principales façons pour un étranger de détenir un bien en Thaïlande.

Ce tableau présente les différences clés en un coup d'œil.

Critère	Pleine propriété (condo)	Bail (maison/villa)
Propriété	Totale	Limitée dans le temps (30 ans)
Transmission	Oui	Non (sauf montage)
Valeur de revente	Élevée	Dépend de la durée du bail
Simplicité juridique	Simple	Nécessite un montage
Propriété du terrain	Non	Non

Procédure d'achat d'un bien en Thaïlande, étape par étape

Voici une feuille de route claire à suivre.

Suivre ces étapes dans l'ordre vous aide à éviter les erreurs courantes que commettent les étrangers lors d'un achat immobilier en Thaïlande.

1. Définissez vos objectifs et choisissez la structure de propriété

Déterminez si le bien est destiné à l'investissement, à la résidence, à une maison de vacances ou à la retraite.
Comprenez vos options : condo (pleine propriété), maison ou villa (bail, superficie, etc.).

Vos objectifs détermineront la bonne structure de propriété.

2. Trouvez un agent immobilier et un avocat de confiance

Un agent immobilier vous aide à trouver le bon bien, adapté à vos besoins.
Un avocat veille à ce que les contrats, les titres et les enregistrements soient juridiquement solides.

Si vous achetez un terrain ou créez une société, un avocat n'est pas optionnel : il est indispensable.

3. Réservez le bien

Payez des frais de réservation pour sécuriser le lot (remboursables ou non, selon le promoteur).
Pour les condos, confirmez qu'il reste de la place dans le quota étranger de 49 %.
Pour les reventes, clarifiez les conditions de remboursement avant de vous engager.

4. Due diligence juridique

Vérifiez le titre de propriété (Chanote).
Confirmez l'historique de propriété du vendeur.
Examinez le quota étranger (pour les condos).
Vérifiez le zonage du terrain et assurez-vous qu'aucune dette ni aucun litige n'est rattaché au bien.

C'est là que les problèmes cachés apparaissent souvent : ne sautez pas cette étape.

5. Signez les contrats (SPA ou bail)

Signez le contrat de vente (Sales and Purchase Agreement, SPA) pour les condos, ou le contrat de bail pour les maisons et les terrains.
Assurez-vous que le contrat indique les modalités de paiement, ce qui est inclus et les protections juridiques.
Si vous signez un bail, il doit être officiellement enregistré au Land Office pour être valide.

6. Envoyez les fonds et obtenez un Foreign Exchange Transaction Form (FET Form)

Envoyez l'argent depuis une banque à l'étranger, en devise étrangère.
Indiquez les détails du bien dans le motif du virement.
Obtenez le FET form auprès de la banque thaïlandaise : il est requis pour enregistrer la propriété d'un condo.

Pas de FET form = pas d'enregistrement du condo pour un étranger.

Cette étape est cruciale.

7. Transférez la propriété ou enregistrez le bail

Rendez-vous au Land Office pour finaliser le transfert.
Payez les taxes de transfert et les frais d'enregistrement.
Pour les reventes, préparez des chèques de banque pour le vendeur.

Une fois finalisé, le bien (ou le bail) est officiellement à votre nom.

Conseil de Maison Siam : les erreurs les plus fréquentes sont de ne pas vérifier correctement le bien et de ne pas envoyer l'argent de la bonne manière.

Évitez-les, et vous serez protégé.

Coûts, taxes et frais lors d'un achat immobilier en Thaïlande

Lorsque vous achetez ou vendez un bien en Thaïlande, plusieurs frais et taxes officiels s'appliquent.

Certains sont payés par l'acheteur, d'autres par le vendeur, et quelques-uns sont négociables.

Voici ce qu'il faut savoir :

Pour les acheteurs

Frais de transfert (2 %) : payés au Land Office. Souvent partagés 50/50 entre acheteur et vendeur.
Enregistrement du bail (1,1 %) : s'applique si vous enregistrez un bail au lieu d'acheter en pleine propriété.
Frais juridiques (1–2 %) : ou un forfait, si vous engagez un avocat pour examiner les contrats et vérifier la propriété.
Due diligence ou inspection : facultative, mais vivement recommandée pour éviter de coûteuses surprises.

Pour les vendeurs

Specific Business Tax (3,3 %) : s'applique en cas de vente dans les 5 ans suivant l'achat.
Retenue à la source (1 %) : calculée sur la valeur estimée du bien par le Land Department.
Droit de timbre (0,5 %) : s'applique uniquement si la Specific Business Tax n'est pas due.

La plupart de ces frais sont payés directement au Land Office lors du transfert.

Il est important de clarifier avec le vendeur qui paie quoi avant de signer le contrat, car cela peut influer sur votre budget.

Documents requis pour acheter un bien en Thaïlande

Voici la courte liste de ce dont vous aurez besoin :

Copie du passeport : une copie claire de votre passeport, rien de plus.
FET form (pour les condos) : il prouve que l'argent provient de l'étranger, en devise étrangère.
Contrat de vente (SPA) ou contrat de bail : le contrat principal qui indique ce que vous achetez.
Copie du titre de propriété : le Chanote pour un terrain, ou l'Or Chor 2 pour un condo.
Documents de société légalisés : nécessaires uniquement si vous achetez via une société.

Les avoir prêts rendra la démarche plus fluide au Land Office.

Conseil de Maison Siam : apportez à la fois les originaux et les copies le jour du transfert.

S'il vous manque ne serait-ce qu'un document, le Land Office vous renverra simplement chez vous.

Avantages et inconvénients par structure de propriété

Chaque type de propriété en Thaïlande a ses avantages et ses inconvénients.

Voici un aperçu simple pour les comparer côte à côte.

Type de propriété	Légal	Durée	Transmissible	Revendable	Niveau de risque
Condo (personnel)	Oui	Illimitée	Oui	Oui	Faible
Condo (offshore)	Oui	Illimitée	Oui	Oui	Faible/Moyen
Bail	Oui	30 ans	Non	Parfois	Moyen
Droit de superficie	Oui	30–50 ans	Peut-être	Oui	Faible/Moyen
Usufruit	Oui	À vie	Non	Non	Faible
Société thaïlandaise (terrain)	Oui*	Illimitée	Oui	Oui	Élevé
Bail sécurisé	Oui	30 ans et plus	Oui (via société)	Oui	Moyen

Conseil de Maison Siam : la plupart des étrangers choisissent le condo en pleine propriété personnelle, car c'est l'option la plus sûre et la plus simple.

Le bail et les autres structures fonctionnent, mais ils nécessitent un solide accompagnement juridique pour être sûrs.

Cas particuliers

Il existe quelques situations particulières où des étrangers peuvent être liés à un bien en Thaïlande.

Elles ne concernent pas la plupart des acheteurs, mais il est bon de savoir qu'elles existent.

Mariage avec un citoyen thaïlandais : votre conjoint thaïlandais peut détenir un terrain, mais il doit signer une déclaration confirmant qu'il s'agit de son bien, et non du vôtre.
Investissement BOI : dans de rares cas, le Board of Investment peut accorder des droits de propriété foncière à des étrangers réalisant de gros investissements approuvés en Thaïlande.
Visa Elite : ce visa offre des avantages de résidence longue durée mais aucun droit de propriété. Il peut toutefois fluidifier la procédure d'achat.
Héritage : les héritiers étrangers peuvent hériter de bâtiments ou de droits de bail, mais pas du terrain lui-même. Dans la plupart des cas, le terrain doit être vendu à un acheteur thaïlandais.

Ces cas sont des exceptions, pas la règle.

Si vous pensez que l'un d'eux pourrait vous concerner, parlez-en à un bon avocat avant de prendre de grandes décisions.

Après l'achat : exploiter le bien comme un actif

Acheter le bien est un projet ; l'exploiter en est un autre. Un condo à Bangkok ne rapporte rien tant qu'il n'est pas meublé, mis en ligne, tarifé et géré — et la plupart des propriétaires étrangers ne sont pas en Thaïlande pour s'en charger eux-mêmes.

C'est là le rôle de Maison Siam — et uniquement ce rôle. Maison Siam ne vend pas de biens immobiliers, n'en assure ni le courtage ni la recherche. C'est un partenaire de gestion locative d'actifs : il exploite des locations à Bangkok comme un actif, avec une équipe interne pour le ménage et la maintenance, un accueil aux standards Superhost et un reporting mensuel transparent. Vous pouvez estimer ce qu'un bien pourrait rapporter avant même de vous engager à l'acheter.

Pour l'achat lui-même — sourcing, négociation et acquisition — la société sœur de Maison Siam, Khorna, accompagne les investisseurs étrangers tout au long du processus.

Découvrir l'achat avec Khorna

Source :

Belaws – Buying Property in Thailand

Maison Siam exploite des biens locatifs à Bangkok en tant que partenaire opérationnel — équipe interne, performance Superhost, reporting mensuel transparent. Vous possédez déjà un bien ? Estimez ses revenus locatifs ou parlez à notre équipe. Vous envisagez d'acheter ? Notre société sœur Khorna accompagne les investisseurs étrangers dans le sourcing et l'acquisition.