เช่าระยะกลางกับสัญญาเช่าระยะยาว: ตัวเลขจริงสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ
สำหรับคอนโด 1 ห้องนอนในอาคารใจกลางกรุงเทพฯ การเช่าระยะกลางชนะสัญญาเช่าระยะยาว — ทุกครั้งที่เราคำนวณ นี่คือตัวเลข พร้อมตัวอย่างจริง
หากคุณเป็นเจ้าของคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมืองและไม่ได้อยู่อาศัยเอง คุณมีสองวิธีที่เป็นไปได้จริงในการสร้างรายได้:
- สัญญาเช่าระยะยาว — เซ็นสัญญาเช่า 12 หรือ 24 เดือนผ่านตัวแทน เก็บค่าเช่ารายเดือน และทำซ้ำเมื่อสิ้นสุดสัญญา
- การเช่าระยะกลาง — ดำเนินงานเป็นที่พักเช่าระยะสั้น (1–6 เดือน) ตกแต่งครบ บริหารอย่างมืออาชีพ
เจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่เลือกตัวเลือกที่ 1 โดยปริยาย เพราะเป็นสิ่งที่ตัวแทนเสนอและฟังดูง่ายกว่า เราได้คำนวณทั่วทั้งพอร์ตของเราแล้ว: สำหรับ 1 ห้องนอนในอาคารใจกลางกรุงเทพฯ การเช่าระยะกลางชนะระยะยาวทุกครั้ง — โดยทั่วไป 25–30% ของรายได้สุทธิ และด้วยส่วนต่างที่มากกว่ามากในด้านการดูแลทรัพย์สิน
สำหรับ 2 ห้องนอนนั้นมีรายละเอียดมากกว่าและขึ้นอยู่กับห้องเฉพาะนั้น เราจะกลับมาเรื่องนี้
บทความนี้แสดงตัวเลขจริง เคียงข้างกัน สำหรับอาคารจริงในกรุงเทพฯ
ตัวอย่างจริง: 1 ห้องนอนที่ Maru Ekkamai 2
Maru Ekkamai 2 เป็นอาคารสร้างปี 2020 ที่เอกมัย เดินถึง BTS ได้ ห้อง 1 ห้องนอนทั่วไปที่นั่นมีขนาด 42 ตร.ม. เราได้บริหารการจองหลายร้อยครั้งในห้องที่คล้ายกัน อัตราที่ทำได้ในปัจจุบัน:
- ระยะกลาง: อัตรา Airbnb เต็มเดือนของอาคารสำหรับ 1 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 69,300 THB
- ระยะยาว: ประมาณ 822 THB / ตร.ม. / เดือน (จากข้อมูลตลาดจริงของ Hipflat)
แต่ทั้งสองตัวเลขนั้นไม่ใช่รายได้สุทธิของเจ้าของ ทั้งสองโมเดลมีต้นทุนที่อัตราในประกาศไม่ได้แสดง นี่คือการเปรียบเทียบอย่างตรงไปตรงมา โดยใช้แนวทางอัตราการเข้าพักเดียวกับที่เราแสดงในที่อื่นบนเว็บไซต์ (เฉลี่ยพอร์ต 92% สำหรับระยะกลาง ส่วนเผื่อห้องว่างรายปี 14 วันสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว)
การเช่าระยะกลาง — รายละเอียดทั้งหมด
| รายการ | THB / เดือน |
|---|---|
| ค่าเช่าเต็มเดือน (หากจองเต็ม) | 69,300 |
| × อัตราการเข้าพักพอร์ต 92% | × 0.92 |
| รายได้รวมรายเดือน | 63,756 |
| − ค่าธรรมเนียมโฮสต์ Airbnb (15.5%) | − 9,882 |
| สุทธิหลังหัก Airbnb | 53,874 |
| − ค่าทำความสะอาดส่งต่อ (คิดกับผู้เข้าพัก จ่ายให้แม่บ้าน) | − 1,840 |
| − ค่าบริหาร Maison Siam (20% ของสุทธิหลังหักทำความสะอาด) | − 10,407 |
| รายได้เจ้าของก่อนหักต้นทุนห้อง | 41,627 |
| − โควตาค่าไฟ (เจ้าของสำรองจ่าย แบบเหมาต่ออาคาร) | − 1,500 |
| − อินเทอร์เน็ต (แบบเหมา เจ้าของจ่าย) | − 700 |
| − CAM (ค่าส่วนกลางของอาคาร 75 × 42) | − 3,150 |
| รายได้สุทธิรายเดือน (ระยะกลาง) | 36,277 |
| คิดเป็นรายปี | 435,324 THB / ปี |
สัญญาเช่าระยะยาว — รายละเอียดทั้งหมด
สัญญา 12 เดือน ตัวแทนหาผู้เช่าโดยคิดค่านายหน้าหนึ่งเดือน ผู้เช่าจ่ายค่าสาธารณูปโภคโดยตรง เจ้าของยังคงจ่าย CAM ค่านายหน้า และรับภาระช่องว่างห้องว่างจากการเปลี่ยนผู้เช่าตามปกติ:
| รายการ | THB / ปี |
|---|---|
| ค่าเช่ารายปี (822 × 42 × 12) | 414,288 |
| − ส่วนเผื่อห้องว่าง (14 วัน / ปี) | − 15,891 |
| − ค่านายหน้า (1 เดือน / ปี เฉลี่ย) | − 34,524 |
| − CAM (75 × 42 × 12) | − 37,800 |
| รายได้สุทธิรายปี (ระยะยาว) | 326,073 THB / ปี |
| เทียบเท่ารายเดือน | 27,173 |
ส่วนต่าง
| ระยะกลาง | ระยะยาว | ส่วนต่าง | |
|---|---|---|---|
| สุทธิรายปี | 435,324 | 326,073 | +109,251 |
| เทียบเท่าสุทธิรายเดือน | 36,277 | 27,173 | +9,104 |
| ส่วนต่าง % | +33% |
สำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ การเช่าระยะกลางทำรายได้ให้เจ้าของมากกว่าประมาณ 109,000 THB ต่อปี — รายได้สุทธิมากกว่าราวหนึ่งในสาม นี่ไม่ใช่ชัยชนะเล็กน้อย แต่เป็นผลลัพธ์ที่ดีกว่าในเชิงโครงสร้าง
ทำไมส่วนต่างจึงมากขนาดนี้
เหตุผลเชิงโครงสร้างสองข้อ:
ช่องว่างอัตราต่อตารางเมตร ตลาดเช่าระยะกลางของกรุงเทพฯ ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่วีซ่า DTV เปิดตัวในปี 2024 ห้องที่ตกแต่งครบและบริหารอย่างมืออาชีพในย่านใจกลางปัจจุบันทำอัตราต่อตารางเมตรได้ราว 2 เท่าของห้องเทียบเท่าที่ไม่ตกแต่งแบบระยะยาว ส่วนต่างนั้นครอบคลุมค่าบริหาร ค่าธรรมเนียม Airbnb และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้อย่างเหลือเฟือ
ต้นทุนที่ไม่ขยายตามขนาด อินเทอร์เน็ต (700 THB) ค่านายหน้า และ CAM เป็นค่าคงที่ไม่ว่าคุณเลือกโมเดลใด รายได้รวมของระยะกลางมากพอที่จะรองรับต้นทุนผันแปรได้อย่างสบายและยังเหลือเงินสดให้เจ้าของมากกว่า
นี่ไม่ใช่ผลลัพธ์ครั้งเดียว เราเห็นรูปแบบเดียวกันในทุกห้อง 1 ห้องนอนในพอร์ตจริงของเรา — เอกมัย อโศก พร้อมพงษ์ สุขุมวิท สาทร อัตราเช่าระยะสั้นต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.7–2.2 เท่าของอัตราระยะยาว และความได้เปรียบด้านรายได้สุทธิยังคงอยู่
แล้ว 2 ห้องนอนล่ะ
สำหรับ 2 ห้องนอน (โดยทั่วไป 55–75 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง) ภาพไม่ชัดเจนเท่า:
- อัตราระยะกลางต่อตารางเมตรหดตัวลงบ้างในขนาดที่ใหญ่ขึ้น — ส่วนต่างเล็กลงในเชิงเปอร์เซ็นต์
- อัตราระยะยาวต่อตารางเมตรค่อนข้างคงที่สำหรับห้อง 2 ห้องนอนที่เหมาะกับครอบครัว
- ค่าทำความสะอาดส่งต่อและค่าบริหารขยายตามรายได้ ไม่ใช่ตามตารางเมตร — ดังนั้นห้องที่ใหญ่กว่าไม่ได้เพิ่มต้นทุนการดำเนินงานตามสัดส่วน
คำตอบอย่างตรงไปตรงมาสำหรับ 2 ห้องนอน: ขึ้นอยู่กับว่าห้องเฉพาะของคุณทำได้จริงเท่าไร ในอาคารพรีเมียม (เพลินจิต พร้อมพงษ์พรีเมียม) ส่วนต่างยังอาจอยู่ที่ 15–20% เข้าข้างระยะกลาง ในทำเลที่ไม่ใจกลางหรืออาคารเก่ากว่า สัญญาเช่าระยะยาวอาจเข้าใกล้ระยะกลางในระยะไม่กี่เปอร์เซ็นต์ — และตรงจุดนั้นข้อโต้แย้งเรื่องความเรียบง่ายเริ่มมีน้ำหนัก
สำหรับเจ้าของ 2 ห้องนอน สิ่งที่ควรทำคือคำนวณตัวเลขสำหรับห้องเฉพาะของคุณ ไม่ใช่สันนิษฐาน เราทำสิ่งนี้ในเครื่องประมาณการรายได้ฟรีของเรา — หรือส่งรายละเอียดห้องของคุณมาแล้วเราจะเปรียบเทียบเคียงข้างกันให้ครบถ้วน
สิ่งที่ระยะกลางมีต้นทุนแต่ตัวเลขไม่ได้แสดง
การคำนวณรายได้สุทธิคือพาดหัว มีความจริงด้านการดำเนินงานสามข้ออยู่เบื้องล่าง:
ต้นทุนการเตรียมความพร้อม ห้องที่พร้อมสำหรับระยะกลางต้องตกแต่งครบ — เตียง โซฟา ครัว ผ้าครบชุด เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ใช้งานได้ โดยทั่วไปเป็นการลงทุนครั้งเดียว 150,000–250,000 THB ขึ้นอยู่กับสภาพเริ่มต้น ระยะยาวแบบไม่ตกแต่งไม่ต้องเตรียมเลย (ระยะยาวแบบตกแต่งก็ต้องเตรียม และเราเห็นว่าผู้เช่าระยะยาวพรีเมียมส่วนใหญ่ก็เรียกร้องห้องตกแต่งอยู่ดี)
ความซับซ้อนในการดำเนินงาน เปลี่ยนผู้เข้าพัก 8–10 ครั้งต่อปี เทียบกับ 0–1 ครั้งสำหรับระยะยาว ความซับซ้อนนี้มีจริง แต่ก็เป็นเหตุผลที่ค่าบริหารมีอยู่ จากมุมมองของเจ้าของ คุณเซ็นเช็คใบเดียว ผู้บริหารรับมือความซับซ้อน
ความผันผวน สัญญาเช่าระยะยาวล็อกรายได้ไว้หนึ่งปี ระยะกลางผันแปรเดือนต่อเดือน — ไฮซีซัน (พ.ย.–ก.พ.) สูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ฤดูฝนต่ำกว่ามาก ตัวเลขรายปีทำให้สิ่งนี้ราบเรียบ แต่หากคุณอ่อนไหวต่อกระแสเงินสดเดือนต่อเดือน ความผันผวนเป็นข้อพิจารณาที่แท้จริง
ไม่มีข้อใดเปลี่ยนข้อสรุปสำหรับ 1 ห้องนอน แต่มีผลต่อกรณีที่ระยะยาวเป็นทางเลือกที่ถูกต้อง
เมื่อใดสัญญาเช่าระยะยาวคือคำตอบที่ถูกต้องจริง ๆ
ระยะยาวยังชนะหาก:
- คุณถือครองระยะสั้น ต่ำกว่าราว 18 เดือนก่อนขาย ต้นทุนการเตรียมความพร้อมไม่คุ้มที่จะเฉลี่ย
- อาคารของคุณห้ามการพำนักต่ำกว่าขั้นต่ำที่กำหนด ซึ่งเข้ากันไม่ได้กับระยะกลาง บางคอนโดกำหนดขั้นต่ำ 6 เดือน
- คุณมีผู้เช่าที่ระบุไว้ล่วงหน้าแล้ว — เพื่อน ครอบครัว การจัดที่พักของบริษัทที่กลับมาประจำ — ในอัตราที่ดี ค่านายหน้าหายไป
- คุณไม่ไว้วางใจผู้บริหารรายใดในตลาด และอยากให้ตัวแทนหาผู้เช่าแล้วหายไป มากกว่าผู้บริหารที่ทำงานจริงซึ่งคุณต้องคอยติดตาม
สำหรับห้อง 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมืองส่วนใหญ่ ไม่มีข้อใดเข้าข่าย ระยะกลางคือคำตอบ
ทางเลือกที่สามที่เจ้าของส่วนใหญ่มองข้าม
มีทางสายกลาง: สัญญาเช่าระยะยาวผ่านตัวแทน โดยมี Asset Care เป็นตัวแทนคุณบนพื้นที่ ตัวแทนหาผู้เช่า คุณเซ็นสัญญา 12 เดือน ค่าเช่าไหลเข้า — แต่ผู้บริหารตรวจสอบทรัพย์สินของคุณปีละสองครั้ง จัดการปัญหาผู้เช่า บริหารค่าสาธารณูปโภค และรายงานอย่างตรงไปตรงมา คุณรักษาความเรียบง่ายของระยะยาว และได้การกำกับดูแลด้านการดำเนินงานกลับคืนมา
สำหรับเจ้าของบางราย — โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองทรัพย์สินที่อาจอยากเข้าอยู่เองในที่สุด หรือผู้ที่ต้องการความซับซ้อนน้อยที่สุดอย่างแท้จริง — นี่คือความสมดุลที่เหมาะสม
วิธีตัดสินใจสำหรับห้องของคุณ
- 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง? ระยะกลางชนะ ใช้เครื่องประมาณการของเราเพื่อดูตัวเลขสำหรับอาคารเฉพาะของคุณ
- 2 ห้องนอน? คำนวณทั้งสองทาง เล่าให้เราฟังเกี่ยวกับห้องของคุณแล้วเราจะทำให้
- บ้านหรือวิลล่า? เป็นเกมที่ต่างออกไป — การเช่ารายวันอาจอยู่บนโต๊ะ เราประเมินเป็นรายกรณี
- ระยะเวลาถือครองสั้น หรือความซับซ้อนในการดำเนินงานยอมรับไม่ได้? สัญญาเช่าระยะยาว ตามหลักการควรมี Asset Care
คำตอบที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน คำตอบที่ผิดคือการสันนิษฐานว่าทางเลือกตั้งต้นของตัวแทนดีที่สุดสำหรับคุณ — สำหรับเจ้าของ 1 ห้องนอนส่วนใหญ่ มันไม่ใช่