วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2026
เรียนรู้วิธีที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย คู่มือนี้อธิบายคอนโด ทางเลือกที่ดิน กฎการถือครอง และขั้นตอนการซื้ออย่างปลอดภัย
ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจที่สุดในเอเชียสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ด้วยคุณภาพชีวิตที่ดี อุปสงค์การเช่าที่แข็งแกร่ง และราคาที่ต่ำกว่าเมืองหลวงอื่น ๆ อีกหลายแห่งทั่วโลก
ใช่ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นี่ได้ แต่กฎขึ้นอยู่กับว่าเป็นคอนโด บ้าน หรือที่ดิน
ในคู่มือสั้น ๆ นี้ เราจะอธิบายทุกสิ่งที่คุณต้องรู้และให้ขั้นตอนที่ชัดเจน เพื่อให้คุณซื้อได้อย่างปลอดภัยและมั่นใจในราชอาณาจักรแห่งนี้
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ได้ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่มีข้อจำกัด
คุณสามารถถือครอง คอนโดในชื่อของคุณเอง ได้อย่างสมบูรณ์
สำหรับที่ดิน บ้าน หรือวิลล่า เรื่องจะซับซ้อนกว่า
ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ แต่มีวิธีที่ปลอดภัยและถูกกฎหมายในการจัดโครงสร้างการถือครอง เช่น สัญญาเช่าระยะยาว การจัดตั้งบริษัท หรือการจดทะเบียนสิทธิ์ตามกฎหมายไทย
หากคุณต้องการเจาะลึกว่าชาวต่างชาติซื้ออะไรได้และไม่ได้ ดูคู่มือฉบับเต็มของเราที่นี่: ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?
สิ่งสำคัญคือการเลือกทางเลือกที่ตรงกับเป้าหมายของคุณ และทำให้แน่ใจว่าดำเนินการอย่างถูกกฎหมาย เพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณ
ประเภททรัพย์สินที่ชาวต่างชาติเข้าถึงได้
คอนโด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์)
ชาวต่างชาติถือครอง 100% ของห้องชุดในชื่อของตนเอง ได้
กฎข้อเดียวคือ ชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมดในอาคารเดียวกัน (เรียกว่าโควตาต่างชาติ)
กรรมสิทธิ์มั่นคง คุณจะได้รับ โฉนด Chanote ในชื่อของคุณ
บ้านและวิลล่า
ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ แต่คุณสามารถ ถือครองบ้านหรือวิลล่าที่สร้างบนที่ดิน ได้
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ สัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี) หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อสร้างความมั่นคงให้กับการลงทุน
ที่ดิน
ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือครองที่ดินโดยสมบูรณ์ ได้
ทางเลือกหลักคือ การเช่าที่ดินระยะยาว หรือการใช้โครงสร้างทางกฎหมาย แต่ต้องทำอย่างรอบคอบพร้อมคำแนะนำจากมืออาชีพ
โครงสร้างการถือครองตามกฎหมาย
ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ แต่มีโครงสร้างทางกฎหมายหลายแบบที่ทำให้การถือครองทรัพย์สินเป็นไปได้
นี่คือสรุปอย่างง่ายของทางเลือกหลักที่คุณจะพบ
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold – Krammasit)
- การเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงพร้อมโฉนด (Chanote)
- ใช้กับห้องชุดคอนโดเท่านั้น
สิทธิการเช่า (Leasehold – Sanya Chao)
- เช่าได้สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
- ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ใช้กันทั่วไปกับบ้าน วิลล่า หรือที่ดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)
- สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น
- จดทะเบียนได้ 30 ปีขึ้นไป
- มักรวมกับสิทธิการเช่าเพื่อความมั่นคงเพิ่มเติม
สิทธิเก็บกิน (Usufruct)
- สิทธิ์ตลอดชีวิตในการใช้และเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์สิน (ที่ดินหรือบ้าน)
- โอนไม่ได้และไม่ตกทอดเป็นมรดก
- มักใช้ภายในครอบครัวหรือระหว่างคู่สมรส
สิทธิอาศัย (Habitation)
- สิทธิ์ในการอยู่อาศัยในอาคารสำหรับบุคคลและช่วงเวลาที่กำหนด
การถือครองโดยบริษัทไทย (สำหรับที่ดิน)
- ที่ดินถือครองภายใต้ชื่อบริษัทไทย
- ผู้ถือหุ้นไทยข้างมากต้องเป็นของจริง ไม่ใช่ "นอมินี"
- ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการรายงานและกฎหมาย
การถือครองโดยบริษัทต่างประเทศ (สำหรับคอนโด)
- บริษัทต่างชาติซื้อคอนโดได้ภายใต้โควตาต่างชาติ 49%
- ต้องมีเอกสารที่รับรองตามกฎหมายและหลักฐาน FET
- มักใช้โดยบริษัทโฮลดิ้ง ทรัสต์ครอบครัว หรือผู้ซื้อระดับองค์กร
สัญญาเช่าแบบมีหลักประกัน (ผ่านบริษัทต่างประเทศ)
- บริษัทต่างประเทศเช่าที่ดินและถือครองอาคารผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน
- เพิ่มข้อสัญญาสิทธิเก็บกินและการจำนองเพื่อการคุ้มครองที่แข็งแกร่งขึ้นได้
- เป็นรูปแบบยอดนิยมสำหรับวิลล่าหรูในสมุยหรือภูเก็ต
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ vs สิทธิการเช่า (เปรียบเทียบ)
กรรมสิทธิ์สมบูรณ์และสิทธิการเช่าเป็นสองวิธีหลักที่ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินในไทย
ตารางนี้แสดงความแตกต่างสำคัญในพริบตา
| คุณสมบัติ | กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (คอนโด) | สิทธิการเช่า (บ้าน/วิลล่า) |
|---|---|---|
| การถือครอง | เต็มรูปแบบ | จำกัดเวลา (30 ปี) |
| การตกทอดมรดก | ได้ | ไม่ได้ (เว้นแต่จัดโครงสร้าง) |
| มูลค่าขายต่อ | สูง | ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่า |
| ความเรียบง่ายทางกฎหมาย | ง่าย | ต้องจัดโครงสร้าง |
| การถือครองที่ดิน | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยทีละขั้น
นี่คือแผนที่นำทางที่ชัดเจนให้ปฏิบัติตาม
การทำตามขั้นตอนเหล่านี้ตามลำดับช่วยให้คุณเลี่ยงข้อผิดพลาดที่ชาวต่างชาติมักทำเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย
1. กำหนดเป้าหมายและเลือกโครงสร้างการถือครอง
- ตัดสินใจว่าทรัพย์สินนี้เพื่อการลงทุน ที่อยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศ หรือการเกษียณ
- เข้าใจทางเลือกของคุณ: คอนโด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) บ้านหรือวิลล่า (สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน ฯลฯ)
เป้าหมายของคุณจะกำหนดโครงสร้างการถือครองที่เหมาะสม
2. หาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทนายความที่ไว้ใจได้
- ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ช่วยคุณหาทรัพย์สินที่เหมาะกับความต้องการ
- ทนายความทำให้แน่ใจว่าสัญญา เอกสารสิทธิ์ และการจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย
หากคุณซื้อที่ดินหรือจัดตั้งบริษัท ทนายความไม่ใช่ทางเลือก แต่จำเป็น
3. จองทรัพย์สิน
- จ่ายค่าจองเพื่อกันยูนิต (คืนเงินได้หรือไม่ได้ ขึ้นอยู่กับผู้พัฒนา)
- สำหรับคอนโด ยืนยันว่ายังมีพื้นที่เหลือในโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ 49%
- สำหรับการขายต่อ ทำความเข้าใจเงื่อนไขการคืนเงินก่อนตัดสินใจ
4. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย
- ตรวจสอบโฉนด (Chanote)
- ยืนยันประวัติการถือครองของผู้ขาย
- ตรวจสอบโควตาต่างชาติ (สำหรับคอนโด)
- ตรวจการแบ่งโซนที่ดินและทำให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้หรือข้อพิพาทผูกกับทรัพย์สิน
นี่คือจุดที่ปัญหาซ่อนเร้นมักปรากฏ อย่าข้ามขั้นตอนนี้
5. เซ็นสัญญา (SPA หรือสัญญาเช่า)
- เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement, SPA) สำหรับคอนโด หรือสัญญาเช่าสำหรับบ้านและที่ดิน
- ตรวจให้แน่ใจว่าสัญญาระบุเงื่อนไขการชำระเงิน สิ่งที่รวมอยู่ และการคุ้มครองทางกฎหมาย
- หากคุณเซ็นสัญญาเช่า ต้องจดทะเบียนอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผล
6. โอนเงินและขอแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form)
- ส่งเงินจากธนาคารต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ
- ระบุรายละเอียดทรัพย์สินในหมายเหตุการโอน
- ขอ FET form จากธนาคารไทย จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์คอนโด
ไม่มี FET form = จดทะเบียนคอนโดในฐานะชาวต่างชาติไม่ได้
ขั้นตอนนี้สำคัญมาก
7. โอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนสัญญาเช่า
- ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการโอน
- ชำระภาษีการโอนและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
- สำหรับดีลขายต่อ เตรียมแคชเชียร์เช็คให้ผู้ขาย
เมื่อเสร็จสิ้น ทรัพย์สิน (หรือสัญญาเช่า) จะอยู่ในชื่อของคุณอย่างเป็นทางการ
คำแนะนำจาก Maison Siam: ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการไม่ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างเหมาะสมและการไม่ส่งเงินด้วยวิธีที่ถูกต้อง
เลี่ยงสิ่งเหล่านี้ แล้วคุณจะได้รับการคุ้มครอง
ค่าใช้จ่าย ภาษี และค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย
เมื่อคุณซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย มีค่าธรรมเนียมและภาษีอย่างเป็นทางการหลายรายการ
บางส่วนผู้ซื้อจ่าย บางส่วนผู้ขายจ่าย และบางรายการต่อรองได้
นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้:
สำหรับผู้ซื้อ
- ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): จ่ายที่สำนักงานที่ดิน มักแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- การจดทะเบียนสัญญาเช่า (1.1%): ใช้หากคุณจดทะเบียนสัญญาเช่าแทนการซื้อแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์
- ค่าทนายความ (1–2%): หรือค่าธรรมเนียมคงที่ หากคุณจ้างทนายความตรวจสอบสัญญาและตรวจกรรมสิทธิ์
- การตรวจสอบสถานะหรือการตรวจสภาพ: เป็นทางเลือก แต่แนะนำอย่างยิ่งเพื่อเลี่ยงเรื่องเซอร์ไพรส์ที่มีค่าใช้จ่ายสูงในภายหลัง
สำหรับผู้ขาย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ใช้หากขายภายใน 5 ปีหลังการซื้อ
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%): คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน
- อากรแสตมป์ (0.5%): ใช้เฉพาะเมื่อไม่มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ส่วนใหญ่จ่ายที่สำนักงานที่ดินโดยตรงระหว่างการโอน
สำคัญที่จะทำความเข้าใจกับผู้ขายให้ชัดเจนว่าใครจ่ายอะไรก่อนเซ็นสัญญา เพราะอาจมีผลต่องบประมาณของคุณ
เอกสารที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย
นี่คือรายการสั้น ๆ ของสิ่งที่คุณต้องใช้:
- สำเนาหนังสือเดินทาง: เพียงสำเนาหนังสือเดินทางที่ชัดเจน ไม่ต้องอะไรมาก
- FET form (สำหรับคอนโด): พิสูจน์ว่าเงินมาจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ
- สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) หรือสัญญาเช่า: สัญญาหลักที่แสดงสิ่งที่คุณกำลังซื้อ
- สำเนาโฉนด: ทั้งโฉนด Chanote สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.2 สำหรับคอนโด
- เอกสารบริษัทที่รับรองตามกฎหมาย: จำเป็นเฉพาะเมื่อคุณซื้อผ่านบริษัท
การเตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมจะทำให้กระบวนการที่สำนักงานที่ดินราบรื่นขึ้น
คำแนะนำจาก Maison Siam: นำทั้งต้นฉบับและสำเนาไปด้วยในวันโอน
หากคุณขาดเอกสารแม้เพียงฉบับเดียว สำนักงานที่ดินจะให้คุณกลับบ้านทันที
ข้อดีและข้อเสียตามโครงสร้างการถือครอง
การถือครองแต่ละประเภทในไทยมีข้อดีและข้อเสียของตัวเอง
นี่คือสรุปอย่างง่ายเพื่อให้คุณเปรียบเทียบเคียงข้างกันได้
| ประเภทการถือครอง | ถูกกฎหมาย | ระยะเวลา | ตกทอดมรดกได้ | ขายต่อได้ | ระดับความเสี่ยง |
|---|---|---|---|---|---|
| คอนโด (ส่วนบุคคล) | ได้ | ไม่จำกัด | ได้ | ได้ | ต่ำ |
| คอนโด (บริษัทต่างประเทศ) | ได้ | ไม่จำกัด | ได้ | ได้ | ต่ำ/ปานกลาง |
| สิทธิการเช่า | ได้ | 30 ปี | ไม่ได้ | บางครั้ง | ปานกลาง |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | ได้ | 30–50 ปี | อาจได้ | ได้ | ต่ำ/ปานกลาง |
| สิทธิเก็บกิน | ได้ | ตลอดชีวิต | ไม่ได้ | ไม่ได้ | ต่ำ |
| บริษัทไทย (ที่ดิน) | ได้* | ไม่จำกัด | ได้ | ได้ | สูง |
| สัญญาเช่าแบบมีหลักประกัน | ได้ | 30 ปีขึ้นไป | ได้ (ผ่านบริษัท) | ได้ | ปานกลาง |
คำแนะนำจาก Maison Siam: ชาวต่างชาติส่วนใหญ่เลือกคอนโดแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ส่วนบุคคล เพราะปลอดภัยและเรียบง่ายที่สุด
สิทธิการเช่าและโครงสร้างอื่น ๆ ใช้ได้ แต่ต้องมีคำแนะนำทางกฎหมายที่เข้มแข็งจึงจะปลอดภัย
กรณีพิเศษ
มีบางสถานการณ์เฉพาะที่ชาวต่างชาติสามารถเชื่อมโยงกับทรัพย์สินในไทยได้
กรณีเหล่านี้ไม่ได้ใช้กับผู้ซื้อส่วนใหญ่ แต่ก็ดีที่จะรู้ว่ามีอยู่
- การสมรสกับพลเมืองไทย: คู่สมรสชาวไทยของคุณสามารถถือครองที่ดินได้ แต่ต้องลงนามในหนังสือสละสิทธิ์ยืนยันว่าเป็นทรัพย์สินของเขา ไม่ใช่ของคุณ
- การลงทุน BOI: ในกรณีหายาก คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สามารถให้สิทธิ์การถือครองที่ดินแก่ชาวต่างชาติที่ลงทุนขนาดใหญ่และได้รับอนุมัติในไทย
- วีซ่า Elite: วีซ่านี้ให้สิทธิประโยชน์การพำนักระยะยาว แต่ ไม่ ให้สิทธิ์การถือครอง อย่างไรก็ตาม อาจทำให้กระบวนการซื้อราบรื่นขึ้น
- มรดก: ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอาคารหรือสิทธิการเช่าได้ แต่ไม่ใช่ตัวที่ดิน ในกรณีส่วนใหญ่ ที่ดินต้องขายให้ผู้ซื้อชาวไทย
กรณีเหล่านี้เป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่กฎทั่วไป
หากคุณคิดว่ากรณีใดอาจใช้กับคุณ ปรึกษาทนายความที่ดีก่อนตัดสินใจเรื่องใหญ่ใด ๆ
หลังการซื้อ: บริหารเป็นสินทรัพย์
การซื้อทรัพย์สินเป็นโครงการหนึ่ง การบริหารมันเป็นอีกโครงการหนึ่ง คอนโดในกรุงเทพฯ ไม่สร้างรายได้จนกว่าจะมีการตกแต่ง ลงประกาศ ตั้งราคา และบริหารจัดการ — และเจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในไทยเพื่อทำสิ่งเหล่านี้ด้วยตนเอง
นั่นคือบทบาทของ Maison Siam — และเป็นเพียงบทบาทนั้น Maison Siam ไม่ได้ขาย เป็นนายหน้า หรือจัดหาอสังหาริมทรัพย์ เราเป็นพันธมิตรด้านการบริหารสินทรัพย์ให้เช่า บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ เสมือนเป็นสินทรัพย์ ด้วยทีมงานภายในสำหรับงานแม่บ้านและซ่อมบำรุง การดูแลผู้เข้าพักมาตรฐาน Superhost และรายงานรายเดือนโปร่งใส คุณสามารถ ประเมินว่ายูนิตหนึ่งจะสร้างรายได้เท่าใด ได้ก่อนตัดสินใจซื้อ
สำหรับการซื้อเอง — การจัดหา การเจรจา และการได้มา — Khorna บริษัทในเครือของ Maison Siam ดูแลนักลงทุนต่างชาติตลอดกระบวนการ
แหล่งข้อมูล:
- Belaws – Buying Property in Thailand
Maison Siam บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในฐานะพันธมิตรด้านการดำเนินงาน — ทีมงานภายใน มาตรฐาน Superhost รายงานรายเดือนโปร่งใส เป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่แล้ว? ประเมินรายได้ค่าเช่า หรือ พูดคุยกับทีมของเรา กำลังพิจารณาซื้อ? Khorna บริษัทในเครือของเรา ดูแลนักลงทุนต่างชาติด้านการจัดหาและการซื้อ