วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2026

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจที่สุดในเอเชียสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ด้วยคุณภาพชีวิตที่ดี อุปสงค์การเช่าที่แข็งแกร่ง และราคาที่ต่ำกว่าเมืองหลวงอื่น ๆ อีกหลายแห่งทั่วโลก

ใช่ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นี่ได้ แต่กฎขึ้นอยู่กับว่าเป็นคอนโด บ้าน หรือที่ดิน

ในคู่มือสั้น ๆ นี้ เราจะอธิบายทุกสิ่งที่คุณต้องรู้และให้ขั้นตอนที่ชัดเจน เพื่อให้คุณซื้อได้อย่างปลอดภัยและมั่นใจในราชอาณาจักรแห่งนี้

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่มีข้อจำกัด

คุณสามารถถือครอง คอนโดในชื่อของคุณเอง ได้อย่างสมบูรณ์

สำหรับที่ดิน บ้าน หรือวิลล่า เรื่องจะซับซ้อนกว่า

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ แต่มีวิธีที่ปลอดภัยและถูกกฎหมายในการจัดโครงสร้างการถือครอง เช่น สัญญาเช่าระยะยาว การจัดตั้งบริษัท หรือการจดทะเบียนสิทธิ์ตามกฎหมายไทย

หากคุณต้องการเจาะลึกว่าชาวต่างชาติซื้ออะไรได้และไม่ได้ ดูคู่มือฉบับเต็มของเราที่นี่: ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?

สิ่งสำคัญคือการเลือกทางเลือกที่ตรงกับเป้าหมายของคุณ และทำให้แน่ใจว่าดำเนินการอย่างถูกกฎหมาย เพื่อปกป้องสิทธิ์ของคุณ

ประเภททรัพย์สินที่ชาวต่างชาติเข้าถึงได้

คอนโด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์)

ชาวต่างชาติถือครอง 100% ของห้องชุดในชื่อของตนเอง ได้

กฎข้อเดียวคือ ชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมดในอาคารเดียวกัน (เรียกว่าโควตาต่างชาติ)

กรรมสิทธิ์มั่นคง คุณจะได้รับ โฉนด Chanote ในชื่อของคุณ

บ้านและวิลล่า

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ แต่คุณสามารถ ถือครองบ้านหรือวิลล่าที่สร้างบนที่ดิน ได้

ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ สัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี) หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อสร้างความมั่นคงให้กับการลงทุน

ที่ดิน

ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือครองที่ดินโดยสมบูรณ์ ได้

ทางเลือกหลักคือ การเช่าที่ดินระยะยาว หรือการใช้โครงสร้างทางกฎหมาย แต่ต้องทำอย่างรอบคอบพร้อมคำแนะนำจากมืออาชีพ

โครงสร้างการถือครองตามกฎหมาย

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงในประเทศไทยได้ แต่มีโครงสร้างทางกฎหมายหลายแบบที่ทำให้การถือครองทรัพย์สินเป็นไปได้

นี่คือสรุปอย่างง่ายของทางเลือกหลักที่คุณจะพบ

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold – Krammasit)

การเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงพร้อมโฉนด (Chanote)
ใช้กับห้องชุดคอนโดเท่านั้น

สิทธิการเช่า (Leasehold – Sanya Chao)

เช่าได้สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)
ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ใช้กันทั่วไปกับบ้าน วิลล่า หรือที่ดิน

สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)

สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น
จดทะเบียนได้ 30 ปีขึ้นไป
มักรวมกับสิทธิการเช่าเพื่อความมั่นคงเพิ่มเติม

สิทธิเก็บกิน (Usufruct)

สิทธิ์ตลอดชีวิตในการใช้และเก็บผลประโยชน์จากทรัพย์สิน (ที่ดินหรือบ้าน)
โอนไม่ได้และไม่ตกทอดเป็นมรดก
มักใช้ภายในครอบครัวหรือระหว่างคู่สมรส

สิทธิอาศัย (Habitation)

สิทธิ์ในการอยู่อาศัยในอาคารสำหรับบุคคลและช่วงเวลาที่กำหนด

การถือครองโดยบริษัทไทย (สำหรับที่ดิน)

ที่ดินถือครองภายใต้ชื่อบริษัทไทย
ผู้ถือหุ้นไทยข้างมากต้องเป็นของจริง ไม่ใช่ "นอมินี"
ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการรายงานและกฎหมาย

การถือครองโดยบริษัทต่างประเทศ (สำหรับคอนโด)

บริษัทต่างชาติซื้อคอนโดได้ภายใต้โควตาต่างชาติ 49%
ต้องมีเอกสารที่รับรองตามกฎหมายและหลักฐาน FET
มักใช้โดยบริษัทโฮลดิ้ง ทรัสต์ครอบครัว หรือผู้ซื้อระดับองค์กร

สัญญาเช่าแบบมีหลักประกัน (ผ่านบริษัทต่างประเทศ)

บริษัทต่างประเทศเช่าที่ดินและถือครองอาคารผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน
เพิ่มข้อสัญญาสิทธิเก็บกินและการจำนองเพื่อการคุ้มครองที่แข็งแกร่งขึ้นได้
เป็นรูปแบบยอดนิยมสำหรับวิลล่าหรูในสมุยหรือภูเก็ต

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ vs สิทธิการเช่า (เปรียบเทียบ)

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์และสิทธิการเช่าเป็นสองวิธีหลักที่ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินในไทย

ตารางนี้แสดงความแตกต่างสำคัญในพริบตา

คุณสมบัติ	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (คอนโด)	สิทธิการเช่า (บ้าน/วิลล่า)
การถือครอง	เต็มรูปแบบ	จำกัดเวลา (30 ปี)
การตกทอดมรดก	ได้	ไม่ได้ (เว้นแต่จัดโครงสร้าง)
มูลค่าขายต่อ	สูง	ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่า
ความเรียบง่ายทางกฎหมาย	ง่าย	ต้องจัดโครงสร้าง
การถือครองที่ดิน	ไม่ได้	ไม่ได้

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยทีละขั้น

นี่คือแผนที่นำทางที่ชัดเจนให้ปฏิบัติตาม

การทำตามขั้นตอนเหล่านี้ตามลำดับช่วยให้คุณเลี่ยงข้อผิดพลาดที่ชาวต่างชาติมักทำเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

1. กำหนดเป้าหมายและเลือกโครงสร้างการถือครอง

ตัดสินใจว่าทรัพย์สินนี้เพื่อการลงทุน ที่อยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศ หรือการเกษียณ
เข้าใจทางเลือกของคุณ: คอนโด (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) บ้านหรือวิลล่า (สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน ฯลฯ)

เป้าหมายของคุณจะกำหนดโครงสร้างการถือครองที่เหมาะสม

2. หาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทนายความที่ไว้ใจได้

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ช่วยคุณหาทรัพย์สินที่เหมาะกับความต้องการ
ทนายความทำให้แน่ใจว่าสัญญา เอกสารสิทธิ์ และการจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย

หากคุณซื้อที่ดินหรือจัดตั้งบริษัท ทนายความไม่ใช่ทางเลือก แต่จำเป็น

3. จองทรัพย์สิน

จ่ายค่าจองเพื่อกันยูนิต (คืนเงินได้หรือไม่ได้ ขึ้นอยู่กับผู้พัฒนา)
สำหรับคอนโด ยืนยันว่ายังมีพื้นที่เหลือในโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ 49%
สำหรับการขายต่อ ทำความเข้าใจเงื่อนไขการคืนเงินก่อนตัดสินใจ

4. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย

ตรวจสอบโฉนด (Chanote)
ยืนยันประวัติการถือครองของผู้ขาย
ตรวจสอบโควตาต่างชาติ (สำหรับคอนโด)
ตรวจการแบ่งโซนที่ดินและทำให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้หรือข้อพิพาทผูกกับทรัพย์สิน

นี่คือจุดที่ปัญหาซ่อนเร้นมักปรากฏ อย่าข้ามขั้นตอนนี้

5. เซ็นสัญญา (SPA หรือสัญญาเช่า)

เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement, SPA) สำหรับคอนโด หรือสัญญาเช่าสำหรับบ้านและที่ดิน
ตรวจให้แน่ใจว่าสัญญาระบุเงื่อนไขการชำระเงิน สิ่งที่รวมอยู่ และการคุ้มครองทางกฎหมาย
หากคุณเซ็นสัญญาเช่า ต้องจดทะเบียนอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผล

6. โอนเงินและขอแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET Form)

ส่งเงินจากธนาคารต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ
ระบุรายละเอียดทรัพย์สินในหมายเหตุการโอน
ขอ FET form จากธนาคารไทย จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์คอนโด

ไม่มี FET form = จดทะเบียนคอนโดในฐานะชาวต่างชาติไม่ได้

ขั้นตอนนี้สำคัญมาก

7. โอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนสัญญาเช่า

ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการโอน
ชำระภาษีการโอนและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
สำหรับดีลขายต่อ เตรียมแคชเชียร์เช็คให้ผู้ขาย

เมื่อเสร็จสิ้น ทรัพย์สิน (หรือสัญญาเช่า) จะอยู่ในชื่อของคุณอย่างเป็นทางการ

คำแนะนำจาก Maison Siam: ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือการไม่ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างเหมาะสมและการไม่ส่งเงินด้วยวิธีที่ถูกต้อง

เลี่ยงสิ่งเหล่านี้ แล้วคุณจะได้รับการคุ้มครอง

ค่าใช้จ่าย ภาษี และค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

เมื่อคุณซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย มีค่าธรรมเนียมและภาษีอย่างเป็นทางการหลายรายการ

บางส่วนผู้ซื้อจ่าย บางส่วนผู้ขายจ่าย และบางรายการต่อรองได้

นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้:

สำหรับผู้ซื้อ

ค่าธรรมเนียมการโอน (2%): จ่ายที่สำนักงานที่ดิน มักแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
การจดทะเบียนสัญญาเช่า (1.1%): ใช้หากคุณจดทะเบียนสัญญาเช่าแทนการซื้อแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์
ค่าทนายความ (1–2%): หรือค่าธรรมเนียมคงที่ หากคุณจ้างทนายความตรวจสอบสัญญาและตรวจกรรมสิทธิ์
การตรวจสอบสถานะหรือการตรวจสภาพ: เป็นทางเลือก แต่แนะนำอย่างยิ่งเพื่อเลี่ยงเรื่องเซอร์ไพรส์ที่มีค่าใช้จ่ายสูงในภายหลัง

สำหรับผู้ขาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ใช้หากขายภายใน 5 ปีหลังการซื้อ
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (1%): คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน
อากรแสตมป์ (0.5%): ใช้เฉพาะเมื่อไม่มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ส่วนใหญ่จ่ายที่สำนักงานที่ดินโดยตรงระหว่างการโอน

สำคัญที่จะทำความเข้าใจกับผู้ขายให้ชัดเจนว่าใครจ่ายอะไรก่อนเซ็นสัญญา เพราะอาจมีผลต่องบประมาณของคุณ

เอกสารที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

นี่คือรายการสั้น ๆ ของสิ่งที่คุณต้องใช้:

สำเนาหนังสือเดินทาง: เพียงสำเนาหนังสือเดินทางที่ชัดเจน ไม่ต้องอะไรมาก
FET form (สำหรับคอนโด): พิสูจน์ว่าเงินมาจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ
สัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) หรือสัญญาเช่า: สัญญาหลักที่แสดงสิ่งที่คุณกำลังซื้อ
สำเนาโฉนด: ทั้งโฉนด Chanote สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.2 สำหรับคอนโด
เอกสารบริษัทที่รับรองตามกฎหมาย: จำเป็นเฉพาะเมื่อคุณซื้อผ่านบริษัท

การเตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมจะทำให้กระบวนการที่สำนักงานที่ดินราบรื่นขึ้น

คำแนะนำจาก Maison Siam: นำทั้งต้นฉบับและสำเนาไปด้วยในวันโอน

หากคุณขาดเอกสารแม้เพียงฉบับเดียว สำนักงานที่ดินจะให้คุณกลับบ้านทันที

ข้อดีและข้อเสียตามโครงสร้างการถือครอง

การถือครองแต่ละประเภทในไทยมีข้อดีและข้อเสียของตัวเอง

นี่คือสรุปอย่างง่ายเพื่อให้คุณเปรียบเทียบเคียงข้างกันได้

ประเภทการถือครอง	ถูกกฎหมาย	ระยะเวลา	ตกทอดมรดกได้	ขายต่อได้	ระดับความเสี่ยง
คอนโด (ส่วนบุคคล)	ได้	ไม่จำกัด	ได้	ได้	ต่ำ
คอนโด (บริษัทต่างประเทศ)	ได้	ไม่จำกัด	ได้	ได้	ต่ำ/ปานกลาง
สิทธิการเช่า	ได้	30 ปี	ไม่ได้	บางครั้ง	ปานกลาง
สิทธิเหนือพื้นดิน	ได้	30–50 ปี	อาจได้	ได้	ต่ำ/ปานกลาง
สิทธิเก็บกิน	ได้	ตลอดชีวิต	ไม่ได้	ไม่ได้	ต่ำ
บริษัทไทย (ที่ดิน)	ได้*	ไม่จำกัด	ได้	ได้	สูง
สัญญาเช่าแบบมีหลักประกัน	ได้	30 ปีขึ้นไป	ได้ (ผ่านบริษัท)	ได้	ปานกลาง

คำแนะนำจาก Maison Siam: ชาวต่างชาติส่วนใหญ่เลือกคอนโดแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ส่วนบุคคล เพราะปลอดภัยและเรียบง่ายที่สุด

สิทธิการเช่าและโครงสร้างอื่น ๆ ใช้ได้ แต่ต้องมีคำแนะนำทางกฎหมายที่เข้มแข็งจึงจะปลอดภัย

กรณีพิเศษ

มีบางสถานการณ์เฉพาะที่ชาวต่างชาติสามารถเชื่อมโยงกับทรัพย์สินในไทยได้

กรณีเหล่านี้ไม่ได้ใช้กับผู้ซื้อส่วนใหญ่ แต่ก็ดีที่จะรู้ว่ามีอยู่

การสมรสกับพลเมืองไทย: คู่สมรสชาวไทยของคุณสามารถถือครองที่ดินได้ แต่ต้องลงนามในหนังสือสละสิทธิ์ยืนยันว่าเป็นทรัพย์สินของเขา ไม่ใช่ของคุณ
การลงทุน BOI: ในกรณีหายาก คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) สามารถให้สิทธิ์การถือครองที่ดินแก่ชาวต่างชาติที่ลงทุนขนาดใหญ่และได้รับอนุมัติในไทย
วีซ่า Elite: วีซ่านี้ให้สิทธิประโยชน์การพำนักระยะยาว แต่ ไม่ ให้สิทธิ์การถือครอง อย่างไรก็ตาม อาจทำให้กระบวนการซื้อราบรื่นขึ้น
มรดก: ทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอาคารหรือสิทธิการเช่าได้ แต่ไม่ใช่ตัวที่ดิน ในกรณีส่วนใหญ่ ที่ดินต้องขายให้ผู้ซื้อชาวไทย

กรณีเหล่านี้เป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่กฎทั่วไป

หากคุณคิดว่ากรณีใดอาจใช้กับคุณ ปรึกษาทนายความที่ดีก่อนตัดสินใจเรื่องใหญ่ใด ๆ

หลังการซื้อ: บริหารเป็นสินทรัพย์

การซื้อทรัพย์สินเป็นโครงการหนึ่ง การบริหารมันเป็นอีกโครงการหนึ่ง คอนโดในกรุงเทพฯ ไม่สร้างรายได้จนกว่าจะมีการตกแต่ง ลงประกาศ ตั้งราคา และบริหารจัดการ และเจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในไทยเพื่อทำสิ่งเหล่านี้ด้วยตนเอง

นั่นคือหนึ่งในสองบทบาทของ Maison Siam เราเป็นที่ปรึกษาจัดหาทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ โดยค่าบริการกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะตัดสินใจ และเราบริหารสิ่งที่คุณเป็นเจ้าของ ทั้งสองเป็นบริการแยกจากกัน และการซื้อผ่านเราไม่เคยเป็นเงื่อนไขของการที่เราจะบริหารยูนิตของคุณ ส่วนฝั่งการบริหาร: บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ เสมือนเป็นสินทรัพย์ ด้วยทีมงานภายในสำหรับงานแม่บ้านและซ่อมบำรุง การดูแลผู้เข้าพักมาตรฐาน Superhost และรายงานรายเดือนโปร่งใส คุณสามารถ ประเมินว่ายูนิตหนึ่งจะสร้างรายได้เท่าใด ได้ก่อนตัดสินใจซื้อ

แหล่งข้อมูล:

Belaws – Buying Property in Thailand

Maison Siam บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในฐานะพันธมิตรด้านการดำเนินงาน งานแม่บ้านและซ่อมบำรุงโดยทีมภายใน มาตรฐาน Superhost รายงานรายเดือนโปร่งใส เป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่แล้ว? ประเมินรายได้ค่าเช่า หรือ พูดคุยกับทีมของเรา