วิธีซื้อออฟแพลนในประเทศไทยปี 2026

การซื้อออฟแพลนในประเทศไทยเป็นวิธีที่ชาญฉลาดในการได้ทรัพย์สินใหม่เอี่ยมในราคาวันนี้

คุณจ่ายเป็นงวดระหว่างการก่อสร้าง มักได้ส่วนลดช่วงแรก (early-bird) และสามารถเลือกยูนิตที่ดีที่สุดก่อนเปิดขายให้คนทั่วไป

สำหรับนักลงทุน อาจหมายถึงผลตอบแทนที่ดีเมื่ออาคารสร้างเสร็จ

สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เป็นโอกาสปรับแต่งรายละเอียดและเข้าอยู่ในบ้านใหม่ในหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าตื่นเต้นที่สุดของเอเชีย

ในคู่มือนี้ เราจะพาคุณผ่านกระบวนการ ตั้งแต่การเลือกโครงการที่เหมาะสมในไทย การเข้าใจด้านกฎหมาย ไปจนถึงการเลี่ยงข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและการเตรียมรับโอน

คู่มือนี้เน้นโครงการออฟแพลนในกรุงเทพฯ แม้ว่ากระบวนการจะใช้ได้กับทั่วประเทศไทย

ชาวต่างชาติซื้อออฟแพลนในประเทศไทยได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดออฟแพลนในประเทศไทยได้อย่างสมบูรณ์

กฎสำคัญ: ผู้ซื้อต่างชาติถือครองได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ในโครงการอาคารชุดใด ๆ

เมื่อคุณซื้อออฟแพลน คุณจองยูนิต จ่ายเป็นงวดระหว่างการก่อสร้าง และได้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) เมื่อสร้างเสร็จ พร้อม ชื่อของคุณบนโฉนด

กฎนี้ใช้กับคอนโดเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน

อ่านคู่มือฉบับเต็มของเราที่นี่: ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?

ทำไมต้องซื้อออฟแพลนในประเทศไทย?

การซื้อออฟแพลนมีข้อได้เปรียบหลายอย่างเหนือยูนิตที่สร้างเสร็จหรือขายต่อ:

ราคาต่ำกว่า ดีลช่วงแรกอาจถูกกว่าหลังสร้างเสร็จ 10 ถึง 25%

การชำระเงินที่ยืดหยุ่น จ่ายเป็นงวดในช่วง 2 ถึง 4 ปีระหว่างการก่อสร้าง

มูลค่าที่เติบโต ราคามักปรับขึ้นก่อนโครงการเสร็จ

ตัวเลือกที่ดีที่สุด เลือกผังห้อง ชั้น และวิวที่คุณต้องการก่อนคนอื่น

การอยู่อาศัยสมัยใหม่ อาคารใหม่เอี่ยมมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการออกแบบระดับพรีเมียมที่ดึงดูดผู้เช่าที่จ่ายสูงกว่า

หากคุณเลือกโครงการที่เหมาะสม การซื้อออฟแพลนจะให้ความคุ้มค่า ตัวเลือก และผลตอบแทนที่ดีกว่า

คู่มือทีละขั้นตอนในการซื้อออฟแพลนในประเทศไทย

• ขั้นที่ 1: กำหนดเป้าหมาย งบประมาณ และประเภททรัพย์สิน

ตัดสินใจว่าการซื้อนี้เพื่อการลงทุน การใช้ส่วนตัว หรือทั้งสองอย่าง

ตั้งงบประมาณ รวมถึงราคายูนิต ค่าธรรมเนียมการโอน การตกแต่ง และภาษี

รู้ว่ามีอะไรรวมอยู่บ้าง ยูนิตออฟแพลนส่วนใหญ่ในไทยติดตั้งครบ แต่อาจไม่มีเฟอร์นิเจอร์

• ขั้นที่ 2: เลือกยูนิตที่เหมาะสม

ยูนิตที่คุณเลือกจะส่งผลต่อผลตอบแทนค่าเช่าในอนาคต มูลค่าขายต่อ และความสุขในการอยู่อาศัย

หลีกเลี่ยง:

• ยูนิตติดลิฟต์หรือห้องขยะ (เสียงและกลิ่น)
• ยูนิตที่อยู่ใต้สระว่ายน้ำโดยตรง (อาจรั่วซึม)
• ชั้นต่ำที่หันหน้าไปยังที่ดินว่างซึ่งอาจกลายเป็นไซต์ก่อสร้าง

ให้ความสำคัญกับ:

• ชั้นสูงที่มีวิวโล่ง
• ผังห้องที่ใช้พื้นที่อย่างชาญฉลาดและมีแสงธรรมชาติดี
• ผังห้องที่หายากหรือยูนิตมุม ซึ่งมักขายต่อได้เร็วและในราคาที่ดีกว่า

แน่นอนว่าตัวแทนที่ไว้ใจได้สามารถช่วยคุณเลี่ยงข้อผิดพลาดและเลือกยูนิตที่รักษามูลค่าได้ตามเวลา

• ขั้นที่ 3: เลือกผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง

ผู้พัฒนาที่คุณซื้อด้วยจะกำหนดคุณภาพ ระยะเวลาส่งมอบ และบริการหลังการขายที่คุณได้รับ

มองหา:

• ประวัติการสร้างโครงการเสร็จตรงเวลาและตามที่สัญญาไว้
• สัญญาที่ชัดเจนและบริการลูกค้าที่ดีหลังการซื้อ
• ความมั่นคงทางการเงินที่แข็งแกร่ง

ผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงในไทยได้แก่ Sansiri, SC Asset, Raimon Land, Ananda, Origin Property, AP Thailand และ MQDC

ตัวแทนของคุณควรช่วยคุณตรวจสอบประวัติผลงานของผู้พัฒนาก่อนตัดสินใจ

• ขั้นที่ 4: จองยูนิต

เมื่อเลือกยูนิตแล้ว คุณจะจ่ายค่าจอง (โดยทั่วไป 50,000 ถึง 200,000 บาท) เพื่อกันยูนิตออกจากตลาด

ก่อนจอง ยืนยันว่ายังมีพื้นที่เหลือใน โควตาการถือครองของชาวต่างชาติ หากคุณซื้อในฐานะชาวต่างชาติ

• ขั้นที่ 5: เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)

ภายในประมาณ 14 ถึง 30 วัน หลังการจอง คุณจะเซ็น SPA

ในขั้นนี้ คุณจ่าย 10 ถึง 30% ของราคายูนิต เป็นงวดใหญ่งวดแรก

ก่อนเซ็น ตรวจสอบสัญญากับ ตัวแทนหรือทนายความ ของคุณเพื่อยืนยัน:

• กำหนดการชำระเงิน

• วันที่สร้างเสร็จ

• สิ่งที่รวมอยู่ในราคา

• ขั้นที่ 6: ทำตามแผนการชำระเงิน

โครงการออฟแพลนมักมีแผนการชำระเงินที่เรียบง่าย

ตัวอย่างเช่น การก่อสร้าง 3 ปี อาจเป็นแบบนี้:

ค่าจอง เงินดาวน์ตอนเซ็น SPA งวดตามความคืบหน้าระหว่างก่อสร้าง การชำระงวดสุดท้ายตอนรับโอน

หากคุณเป็นผู้ซื้อต่างชาติ การชำระเงินทั้งหมดต้องส่ง จากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้คุณได้รับ แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) Form

เอกสารนี้จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สินในชื่อของคุณ

• ขั้นที่ 7: การตรวจรับก่อนโอน

ก่อนชำระเงินงวดสุดท้าย ตรวจทรัพย์สินว่ามีข้อบกพร่องหรืองานก่อสร้างที่ไม่ดีหรือไม่

หากคุณไม่สามารถไปด้วยตนเองได้ ให้จ้าง บริการตรวจรับห้อง (snagging) (ทีมมืออาชีพที่ตรวจทุกรายละเอียดของทรัพย์สิน — ผนัง พื้น อุปกรณ์ ระบบประปา ไฟฟ้า) และให้รายงานเพื่อให้ผู้พัฒนาแก้ไขปัญหาก่อนคุณเข้าอยู่

• ขั้นที่ 8: การโอนกรรมสิทธิ์

เมื่ออาคารสร้างเสร็จ คุณจะ:

• ชำระ ยอดคงเหลือสุดท้าย
• ชำระ ค่าส่วนกลาง (รายปี คิดตามตารางเมตร) ครอบคลุมการทำความสะอาด การรักษาความปลอดภัย สระว่ายน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางอื่น ๆ
• ชำระ เงินกองทุน (sinking fund) (ครั้งเดียว) เงินสำรองสำหรับการซ่อมใหญ่ เช่น การเปลี่ยนลิฟต์

เมื่อชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมดแล้ว ทรัพย์สินจะถูกจดทะเบียนในชื่อของคุณที่ สำนักงานที่ดิน และคุณจะได้รับ โฉนด Chanote ของคุณ

การตกแต่งเพื่อเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด

ผู้พัฒนาส่งมอบยูนิตออฟแพลนใน 4 รูปแบบที่พบบ่อย:

• ห้องเปล่า: ไม่มีงานตกแต่งหรืออุปกรณ์
• ติดตั้งครบ: รวมครัว ห้องน้ำ และพื้น (พบบ่อยที่สุด)
• กึ่งตกแต่ง: ติดตั้งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์บิวต์อินบางส่วน
• ตกแต่งครบ: พร้อมเข้าอยู่

นี่ก็เป็นจุดที่งานของ Maison Siam เริ่มต้นเช่นกัน การตกแต่งและออกแบบภายในสำหรับตลาดเช่าเป็นหนึ่งใน บริการของเรา ยูนิตที่ออกแบบดีดึงดูดผู้เช่าคุณภาพได้เร็วกว่า รักษาอัตราการเข้าพักได้สูงกว่า และได้ราคาดีกว่าแพ็กเกจมาตรฐานของผู้พัฒนา

เมื่อตกแต่งยูนิตเสร็จแล้ว ก็ยังต้องบริหาร — ลงประกาศ ตั้งราคา และดูแลรายวัน Maison Siam บริหารที่พักให้เช่าในกรุงเทพฯ เสมือนเป็นสินทรัพย์ การซื้อออฟแพลนจึงสามารถเปลี่ยนจากการรับโอนไปสู่การสร้างรายได้ได้ทันที

บทสรุป

การซื้อออฟแพลนในประเทศไทยเป็นการลงทุนที่มั่นคงได้ หากคุณเลือกทำเล ผู้พัฒนา และยูนิตที่เหมาะสม — และหากคุณวางแผนสำหรับสิ่งที่เกิดขึ้นหลังการรับโอน เมื่อยูนิตต้องการการตกแต่ง กลยุทธ์การเช่า และการบริหารรายวันก่อนจะเริ่มสร้างรายได้ ขั้นตอนการบริหารนี้คือสิ่งที่ Maison Siam ทำ Maison Siam ไม่ได้ขาย เป็นนายหน้า หรือจัดหาอสังหาริมทรัพย์ — เราบริหารยูนิตในกรุงเทพฯ เป็นสินทรัพย์ให้เช่าเมื่อมันเป็นของคุณแล้ว

สำหรับการซื้อเอง Khorna บริษัทในเครือของ Maison Siam ดูแลนักลงทุนต่างชาติด้านการจัดหาและการซื้อ

ดูเรื่องการซื้อกับ Khorna

---

Maison Siam บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ในฐานะพันธมิตรด้านการดำเนินงาน — ทีมงานภายใน มาตรฐาน Superhost รายงานรายเดือนโปร่งใส เป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่แล้ว? ประเมินรายได้ค่าเช่า หรือ พูดคุยกับทีมของเรา กำลังพิจารณาซื้อ? Khorna บริษัทในเครือของเรา ดูแลนักลงทุนต่างชาติด้านการจัดหาและการซื้อ