Votre condo à Bangkok entre deux locataires : qui veille ?

Si vous possédez un condo à Bangkok depuis l'étranger et le louez en longue durée via un agent local, voici ce que couvre généralement votre accord avec l'agent :

L'agent recherchera un locataire, organisera les visites, négociera les conditions, préparera le bail pour signature, et percevra sa commission en cas de placement réussi.

C'est tout. Après la signature, la relation contractuelle entre vous et l'agent est essentiellement terminée. Il a touché sa commission d'un mois. Son incitation à repenser à votre bien est nulle.

Pendant les 12 ou 24 mois suivants, votre bien reste dans une sorte de vide opérationnel. Le locataire y habite. Vous êtes à l'étranger. Personne n'est professionnellement responsable de ce qui se passe entre-temps. La plupart des propriétaires découvrent cet angle mort de la pire des manières : à la sortie du locataire.

C'est cet angle mort que nous avons conçu Asset Care pour combler.

La réalité des baux longue durée à Bangkok

Le modèle « l'agent trouve le locataire » fonctionne très bien sur le papier. En pratique, plusieurs choses se produisent pendant un bail de 12 ou 24 mois que personne ne surveille :

• Les petits problèmes deviennent de gros problèmes. Un léger goutte-à-goutte sous l'évier de la cuisine, ignoré six mois, devient un meuble gonflé, un mur moisi et une réparation à 30 000 bahts. Une climatisation tournant 24h/24 dans une pièce humide sans entretien laisse la moisissure envahir le filtre, puis tombe entièrement en panne deux mois avant la sortie. Rien de tout cela n'est la faute du locataire, il n'a personne à qui le signaler. Il vit avec, et vous le découvrez à son départ.
• Les griefs du locataire grandissent en silence. Une serrure cassée met trois semaines à être réparée parce qu'il ne sait pas qui appeler et que l'agent a cessé de répondre. Il se forge une opinion de vous, et de votre immeuble, qui affecte sa volonté de renouveler.
• Les factures de charges restent impayées jusqu'à la coupure. La plupart des propriétaires sont en prélèvement automatique ; beaucoup ne le sont pas, et le locataire n'a aucune voie claire pour faire remonter le problème quand l'internet s'arrête parce que la facture du mois dernier n'a pas été réglée.
• Les manquements de conformité passent inaperçus. Le TM30 n'a pas été déposé à l'arrivée du locataire. Le syndic du condo envoie une lettre à l'unité (en thaï). Le locataire ne la traduit pas. Le temps que vous l'appreniez, l'immeuble a infligé une amende.
• L'évaluation de l'état à la sortie est à sens unique. Sans référence de base documentée ni inspections en cours de bail, les litiges sur le dépôt deviennent « votre parole contre la sienne ». Le locataire a quitté le pays. Vous absorbez la perte.

Chacun de ces cas est récupérable si quelqu'un d'impliqué surveille. Aucun ne l'est si personne ne le fait.

Pourquoi les agents ne comblent pas cet angle mort

Les agents immobiliers à Bangkok ne sont pas des acteurs malveillants, ils opèrent selon le modèle économique que dicte leur structure de rémunération. Ils gagnent un mois de loyer d'avance. Il n'y a pas d'honoraire récurrent. Il n'y a pas d'obligation contractuelle. Même les agents bien intentionnés ne peuvent physiquement pas faire des inspections semestrielles sur chaque bien qu'ils ont jamais loué ; leur pipeline, c'est la prochaine transaction, pas la dernière.

Le coût d'une représentation professionnelle du bien pendant le bail n'est pas intégré au modèle de tarification du bail longue durée à Bangkok. Il existe à part, comme un service que le propriétaire doit consciemment se procurer.

Ce qui est précisément ce dont la plupart des propriétaires étrangers ne réalisent pas avoir besoin jusqu'à ce que quelque chose tourne mal.

Ce que fait réellement Asset Care

Asset Care fait partie de notre offre longue durée pour les propriétaires en bail longue durée. Il existe pour combler l'angle mort opérationnel que les agents ne couvrent pas.

Les obligations principales :

Inspections semestrielles du bien. Deux fois par an, nous visitons votre unité. Évaluation complète de l'état par rapport à la référence de base d'avant-bail. Entretien de la climatisation, coordination de la dératisation, vérification de l'état des appareils. Rapport écrit avec photos qui vous est remis. Les quatre rapports archivés à des fins d'assurance, de litige et de revente.

Point de contact pour le locataire. Votre locataire dispose d'un seul numéro de téléphone pour les problèmes liés au bien. Quand la climatisation tombe en panne, il nous appelle. Nous faisons généralement intervenir un technicien le jour même, documentons la visite et portons le coût de manière transparente sur votre compte.

Gestion des charges et de la caisse d'avance. Nous suivons les factures d'électricité, d'eau et d'internet et les réglons en votre nom depuis une caisse d'avance provisionnée (provision de 10 000 THB, appel de fonds demandé lorsque le solde atteint 3 000). Chaque dépense consignée avec justificatifs et reportée semestriellement.

Procédure d'approbation des coûts. Tout ce qui est sous 3 000 THB, nous le traitons immédiatement et le reportons. Tout ce qui se situe entre 3 000 et 15 000 THB nécessite votre accord avant que nous procédions. Tout ce qui dépasse 15 000 THB reçoit un périmètre et un devis écrits avant tout début de travaux.

Inspection et rapport de sortie. Évaluation complète de l'état au départ du locataire, comparaison photographiée par rapport à la référence de base d'avant-bail. Le rapport de dommages appuie la retenue sur dépôt et toute déclaration d'assurance ou action en justice.

Coordination du bail. Nous commercialisons le bien, vérifions les candidats et rédigeons le bail, puis prenons en charge la soumission au syndic pour l'enregistrement du locataire et l'inventaire de référence. Si un autre agent amène le locataire, sa part sort de nos honoraires de recherche de locataire, jamais de votre poche. Asset Care couvre ensuite tout ce qui se passe après l'entrée dans les lieux.

Ce que cela coûte

Asset Care est facturé en pourcentage du loyer que nous encaissons réellement pour vous : dès 4 % du loyer encaissé, TVA incluse. Il n'est facturé que tant que votre bien est loué. Pas de loyer, pas de frais : un mois entre deux locataires vous coûte le loyer, mais rien en gestion.

Il s'intègre à notre offre longue durée, avec la recherche de locataire : un mois de loyer à la signature de votre locataire, puis Asset Care aussi longtemps que court le bail. Nous fixons le taux exact selon votre bien.

Les travaux de réparation, de maintenance et de remplacement sont détaillés sur votre relevé mensuel, avec justificatifs, que nous utilisions notre propre équipe ou des sous-traitants spécialisés, et nous sommes assujettis à la TVA. Les honoraires Asset Care couvrent notre temps d'inspection, de coordination, de reporting, d'accompagnement du locataire et de gestion des charges, non les travaux eux-mêmes.

À qui cela s'adresse

Vous devriez sérieusement envisager Asset Care si :

• Vous possédez un ou plusieurs biens à Bangkok et ne vivez pas en Thaïlande à temps plein
• Votre bien est loué en longue durée via un agent (ou vous prévoyez de le faire)
• Vous n'avez pas de personne sur le terrain à appeler en cas de problème
• Vous aimeriez disposer d'un relevé documenté de l'état de votre bien tout au long du bail, pour l'assurance, de futurs litiges, ou le jour où vous vendrez
• Vous croyez que la prévention coûte moins cher que la réparation. et la plupart des propriétaires découvrent que c'est vrai la première fois qu'ils ont une mauvaise surprise à la sortie

Le test honnête

Voici la question simple : si votre locataire vous appelle maintenant pour signaler que la climatisation a cessé de fonctionner dans votre condo de Bangkok, que se passe-t-il ?

Si la réponse est « je ne sais pas », vous avez un angle mort, et un angle mort gérable. Contactez-nous et nous vous montrerons comment Asset Care le comble.

Si la réponse est « j'ai quelqu'un de bien qui s'en occupe », continuez ainsi. Cela fonctionne.

L'espace entre ces deux réponses, c'est exactement la population pour laquelle nous avons conçu ce service.