เช่าระยะกลางหรือระยะยาว? ตัวเลขของคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโด 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมืองและไม่ได้อยู่อาศัยเอง คุณมีสองวิธีที่เป็นไปได้จริงในการสร้างรายได้:

สัญญาเช่าระยะยาว เซ็นสัญญาเช่า 12 หรือ 24 เดือนผ่านตัวแทน เก็บค่าเช่ารายเดือน และทำซ้ำเมื่อสิ้นสุดสัญญา
การเช่าระยะกลาง ดำเนินงานเป็นที่พักเช่าระยะสั้น (1–6 เดือน) ตกแต่งครบ บริหารอย่างมืออาชีพ

เจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่เลือกตัวเลือกที่ 1 โดยปริยาย เพราะเป็นสิ่งที่ตัวแทนเสนอและฟังดูง่ายกว่า เราได้คำนวณทั่วทั้งพอร์ตของเราแล้ว: สำหรับ 1 ห้องนอนทำเลดีในกรุงเทพฯ การเช่าระยะกลางมักชนะระยะยาว โดยทั่วไปสูงกว่าราว 15 ถึง 45% ของรายได้สุทธิ แต่ไม่ใช่ทุกกรณี จากสตูดิโอและห้อง 1 ห้องนอน 134 ห้องที่เราคำนวณ การเช่าระยะกลางให้ผลตอบแทนสูงกว่าในราว 7 ใน 8 และใน 1 ใน 8 สัญญาเช่าระยะยาวชนะไปเลย นั่นคือเหตุผลที่คำตอบคือการคำนวณ ไม่ใช่คำโฆษณา

สำหรับ 2 ห้องนอนนั้นมีรายละเอียดมากกว่าและขึ้นอยู่กับห้องเฉพาะนั้น เราจะกลับมาเรื่องนี้

บทความนี้แสดงตัวเลขจริง เคียงข้างกัน สำหรับอาคารจริงในกรุงเทพฯ

ตัวอย่างจริง: 1 ห้องนอนที่ Maru Ekkamai 2

Maru Ekkamai 2 เป็นอาคารสร้างปี 2020 ที่เอกมัย เดินถึง BTS ได้ ห้อง 1 ห้องนอนทั่วไปที่นั่นมีขนาด 42 ตร.ม. เราได้บริหารการจองหลายร้อยครั้งในห้องที่คล้ายกัน อัตราที่ทำได้ในปัจจุบัน:

ระยะกลาง: อัตรา Airbnb เต็มเดือนของอาคารสำหรับ 1 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 69,000 THB
ระยะยาว: ประมาณ 822 THB / ตร.ม. / เดือน (จากข้อมูลตลาดจริงของ Hipflat)

แต่ทั้งสองตัวเลขนั้นไม่ใช่รายได้สุทธิของเจ้าของ ทั้งสองโมเดลมีต้นทุนที่อัตราในประกาศไม่ได้แสดง นี่คือการเปรียบเทียบอย่างตรงไปตรงมา สร้างบนโมเดลเดียวกับที่เครื่องประมาณการของเราใช้: อัตราการเข้าพักพอร์ต 90% ฝั่งระยะกลาง และฝั่งระยะยาวเผื่อไว้หนึ่งเดือนต่อปีสำหรับการหาผู้เช่าใหม่ บวก Asset Care เพื่อให้ทั้งสองโมเดลรวมการดูแลอย่างมืออาชีพ

มีสิ่งหนึ่งที่ตั้งใจไม่ใส่ไว้ในทั้งสองคอลัมน์ ค่าส่วนกลางของอาคาร (CAM) เป็นต้นทุนของเจ้าของทั้งสองทาง เท่ากันไม่ว่าจะเลือกโมเดลใด การใส่เข้าไปจึงลดทั้งสองฝั่งโดยไม่เปลี่ยนว่าฝั่งไหนชนะ

การเช่าระยะกลาง: รายละเอียดทั้งหมด

รายการ	THB / เดือน
ค่าเช่าเต็มเดือน (หากจองเต็ม)	69,000
× อัตราการเข้าพักพอร์ต 90%	× 0.90
รายได้รวมรายเดือน	62,100
− ค่าธรรมเนียมโฮสต์ Airbnb (16.6% รวม VAT แล้ว)	− 10,309
สุทธิหลังหัก Airbnb	51,791
− ค่าทำความสะอาดเปลี่ยนผู้เข้าพัก (0.6 ครั้งต่อเดือน ที่ระยะพักเฉลี่ย 45 คืน)	− 1,200
− ค่าบริหาร Maison Siam (20% สำหรับห้อง 1 ห้องนอน; รวม VAT แล้ว)	− 10,118
− ค่าไฟ (เจ้าของสำรองจ่าย ห้อง 1 ห้องนอน)	− 1,083
− อินเทอร์เน็ต (แบบเหมา เจ้าของจ่าย)	− 667
รายได้สุทธิรายเดือน (ระยะกลาง)	38,723
คิดเป็นรายปี	464,677 THB / ปี

มีสองรายการที่ควรอธิบาย ค่าทำความสะอาดคิดกับผู้เข้าพัก แต่ค่าบริหารของเราหักหลังจากรายการนี้ออกไปแล้ว จึงควรอยู่ในลำดับการหัก ไม่ใช่แยกไว้ต่างหาก และอัตราของเราคือ เริ่มต้นที่ 15% รวม VAT แล้ว ประเมินเป็นรายยูนิตตามขอบเขตงาน ห้อง 1 ห้องนอนอย่างห้องนี้คิดที่ 20%

สัญญาเช่าระยะยาว: รายละเอียดทั้งหมด

สัญญา 12 เดือน ผู้เช่าจ่ายค่าสาธารณูปโภคโดยตรง เจ้าของจ่ายค่าเช่าหนึ่งเดือนเพื่อหาและตรวจสอบผู้เช่า จ่าย Asset Care ตลอดช่วงที่ยูนิตมีผู้เช่า และรับภาระช่วงว่างระหว่างผู้เช่ารายเดิมย้ายออกกับรายใหม่ย้ายเข้า เราประมาณช่วงว่างนี้ไว้ที่หนึ่งเดือนต่อปี ค่าเช่าที่เก็บได้จริงจึงเป็น 11 เดือน ไม่ใช่ 12:

รายการ	THB / ปี
ค่าเช่ารายปีที่อัตราการเช่าเต็ม (822 × 42 × 12)	414,288
ค่าเช่าที่เก็บได้จริง (11 เดือน เผื่อหนึ่งเดือนสำหรับหาผู้เช่าใหม่)	379,764
− ค่าหาผู้เช่า (ค่าเช่าหนึ่งเดือน รวม VAT แล้ว)	− 34,524
− Asset Care (เริ่ม 4% ของค่าเช่าที่เก็บได้ รวม VAT แล้ว)	− 15,191
รายได้สุทธิรายปี (ระยะยาว)	330,049 THB / ปี
เทียบเท่ารายเดือน	27,504

Asset Care คิดค่าบริการเฉพาะช่วงที่ยูนิตมีผู้เช่า ไม่มีค่าเช่า ไม่มีค่าบริการ เดือนที่ห้องว่างจึงทำให้คุณเสียค่าเช่า แต่ไม่เสียค่าบริหาร

ส่วนต่าง

	ระยะกลาง	ระยะยาว	ส่วนต่าง
สุทธิรายปี	464,677	330,049	+134,628
เทียบเท่าสุทธิรายเดือน	38,723	27,504	+11,219
ส่วนต่าง %			+41%

สำหรับห้องนี้โดยเฉพาะ การเช่าระยะกลางทำรายได้ให้เจ้าของมากกว่าประมาณ 135,000 THB ต่อปี แต่ให้อ่านตัวเลขนี้ในฐานะห้องหนึ่งห้อง ไม่ใช่กฎทั่วไป จากสตูดิโอและห้อง 1 ห้องนอน 134 ห้องในชุดข้อมูลเปรียบเทียบของเรา การเช่าระยะกลางให้ผลตอบแทนสูงกว่าในราว 7 ใน 8 โดยสูงกว่าราว 15 ถึง 45% และใน 1 ใน 8 สัญญาเช่าระยะยาวชนะไปเลย อาคารนี้บังเอิญอยู่ในกลุ่มที่แข็งแรง ของคุณอาจไม่ใช่ และนั่นคือเหตุผลทั้งหมดที่เราสร้างเครื่องประมาณการ แทนที่จะประกาศตัวเลขเดียว

ทำไมส่วนต่างจึงมากขนาดนี้

เหตุผลเชิงโครงสร้างสองข้อ:

ช่องว่างอัตราต่อตารางเมตร ตลาดเช่าระยะกลางของกรุงเทพฯ ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่วีซ่า DTV เปิดตัวในปี 2024 ห้องที่ตกแต่งครบและบริหารอย่างมืออาชีพในย่านใจกลางปัจจุบันทำอัตราต่อตารางเมตรได้ราว 2 เท่าของห้องเทียบเท่าที่ไม่ตกแต่งแบบระยะยาว ส่วนต่างนั้นครอบคลุมค่าบริหาร ค่าธรรมเนียม Airbnb และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้อย่างเหลือเฟือ

ต้นทุนที่ไม่ขยายตามขนาด อินเทอร์เน็ต (700 THB) ค่านายหน้า และ CAM เป็นค่าคงที่ไม่ว่าคุณเลือกโมเดลใด รายได้รวมของระยะกลางมากพอที่จะรองรับต้นทุนผันแปรได้อย่างสบายและยังเหลือเงินสดให้เจ้าของมากกว่า

นี่ไม่ใช่ผลลัพธ์ครั้งเดียว เราเห็นรูปแบบเดียวกันในทุกห้อง 1 ห้องนอนในพอร์ตจริงของเรา เอกมัย อโศก พร้อมพงษ์ สุขุมวิท สาทร อัตราเช่าระยะสั้นต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.7–2.2 เท่าของอัตราระยะยาว และความได้เปรียบด้านรายได้สุทธิยังคงอยู่

แล้ว 2 ห้องนอนล่ะ

สำหรับ 2 ห้องนอน (โดยทั่วไป 55–75 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง) ภาพไม่ชัดเจนเท่า:

อัตราระยะกลางต่อตารางเมตรหดตัวลงบ้างในขนาดที่ใหญ่ขึ้น ส่วนต่างเล็กลงในเชิงเปอร์เซ็นต์
อัตราระยะยาวต่อตารางเมตรค่อนข้างคงที่สำหรับห้อง 2 ห้องนอนที่เหมาะกับครอบครัว
ค่าทำความสะอาดส่งต่อและค่าบริหารขยายตามรายได้ ไม่ใช่ตามตารางเมตร ดังนั้นห้องที่ใหญ่กว่าไม่ได้เพิ่มต้นทุนการดำเนินงานตามสัดส่วน

คำตอบอย่างตรงไปตรงมาสำหรับ 2 ห้องนอน: ขึ้นอยู่กับว่าห้องเฉพาะของคุณทำได้จริงเท่าไร ในทำเลที่ไม่ใจกลางหรืออาคารเก่ากว่า สัญญาเช่าระยะยาวอาจเข้าใกล้ระยะกลางในระยะไม่กี่เปอร์เซ็นต์ และตรงจุดนั้นข้อโต้แย้งเรื่องความเรียบง่ายเริ่มมีน้ำหนัก

สำหรับเจ้าของ 2 ห้องนอน สิ่งที่ควรทำคือคำนวณตัวเลขสำหรับห้องเฉพาะของคุณ ไม่ใช่สันนิษฐาน เราทำสิ่งนี้ในเครื่องประมาณการรายได้ฟรีของเรา หรือส่งรายละเอียดห้องของคุณมาแล้วเราจะเปรียบเทียบเคียงข้างกันให้ครบถ้วน

สิ่งที่ระยะกลางมีต้นทุนแต่ตัวเลขไม่ได้แสดง

การคำนวณรายได้สุทธิคือพาดหัว มีความจริงด้านการดำเนินงานสามข้ออยู่เบื้องล่าง:

ต้นทุนการเตรียมความพร้อม ห้องที่พร้อมสำหรับระยะกลางต้องตกแต่งครบ เตียง โซฟา ครัว ผ้าครบชุด เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ใช้งานได้ โดยทั่วไปเป็นการลงทุนครั้งเดียว 150,000–250,000 THB ขึ้นอยู่กับสภาพเริ่มต้น ระยะยาวแบบไม่ตกแต่งไม่ต้องเตรียมเลย (ระยะยาวแบบตกแต่งก็ต้องเตรียม และเราเห็นว่าผู้เช่าระยะยาวพรีเมียมส่วนใหญ่ก็เรียกร้องห้องตกแต่งอยู่ดี)
ความซับซ้อนในการดำเนินงาน เปลี่ยนผู้เข้าพัก 8–10 ครั้งต่อปี เทียบกับ 0–1 ครั้งสำหรับระยะยาว ความซับซ้อนนี้มีจริง แต่ก็เป็นเหตุผลที่ค่าบริหารมีอยู่ จากมุมมองของเจ้าของ คุณเซ็นเช็คใบเดียว ผู้บริหารรับมือความซับซ้อน
ความผันผวน สัญญาเช่าระยะยาวล็อกรายได้ไว้หนึ่งปี ระยะกลางผันแปรเดือนต่อเดือน ไฮซีซัน (พ.ย.–ก.พ.) สูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ฤดูฝนต่ำกว่ามาก ตัวเลขรายปีทำให้สิ่งนี้ราบเรียบ แต่หากคุณอ่อนไหวต่อกระแสเงินสดเดือนต่อเดือน ความผันผวนเป็นข้อพิจารณาที่แท้จริง

ไม่มีข้อใดเปลี่ยนข้อสรุปสำหรับ 1 ห้องนอน แต่มีผลต่อกรณีที่ระยะยาวเป็นทางเลือกที่ถูกต้อง

เมื่อใดสัญญาเช่าระยะยาวคือคำตอบที่ถูกต้องจริง ๆ

ระยะยาวยังชนะหาก:

คุณถือครองระยะสั้น ต่ำกว่าราว 18 เดือนก่อนขาย ต้นทุนการเตรียมความพร้อมไม่คุ้มที่จะเฉลี่ย
อาคารของคุณห้ามการพำนักต่ำกว่าขั้นต่ำที่กำหนด ซึ่งเข้ากันไม่ได้กับระยะกลาง บางคอนโดกำหนดขั้นต่ำ 6 เดือน
คุณมีผู้เช่าที่ระบุไว้ล่วงหน้าแล้ว เพื่อน ครอบครัว การจัดที่พักของบริษัทที่กลับมาประจำ ในอัตราที่ดี ค่านายหน้าหายไป
คุณไม่ไว้วางใจผู้บริหารรายใดในตลาด และอยากให้ตัวแทนหาผู้เช่าแล้วหายไป มากกว่าผู้บริหารที่ทำงานจริงซึ่งคุณต้องคอยติดตาม

สำหรับห้อง 1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมืองส่วนใหญ่ ไม่มีข้อใดเข้าข่าย ระยะกลางคือคำตอบ

ทางเลือกที่สามที่เจ้าของส่วนใหญ่มองข้าม

มีทางสายกลาง: ข้อเสนอระยะยาวของ Maison Siam ผู้เช่าที่ผ่านการตรวจสอบ และทรัพย์สินที่ยังได้รับการดูแล เราหาและตรวจสอบผู้เช่าให้คุณ คุณเซ็นสัญญา ค่าเช่าไหลเข้า และผู้บริหารตรวจสอบทรัพย์สินของคุณปีละสองครั้ง จัดการปัญหาผู้เช่า บริหารค่าสาธารณูปโภค และรายงานอย่างตรงไปตรงมา คุณรักษาความเรียบง่ายของระยะยาว และได้การกำกับดูแลด้านการดำเนินงานกลับคืนมา

สำหรับเจ้าของบางราย โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองทรัพย์สินที่อาจอยากเข้าอยู่เองในที่สุด หรือผู้ที่ต้องการความซับซ้อนน้อยที่สุดอย่างแท้จริง นี่คือความสมดุลที่เหมาะสม

วิธีตัดสินใจสำหรับห้องของคุณ

1 ห้องนอนในกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง? ระยะกลางชนะ ใช้เครื่องประมาณการของเราเพื่อดูตัวเลขสำหรับอาคารเฉพาะของคุณ
2 ห้องนอน? คำนวณทั้งสองทาง เล่าให้เราฟังเกี่ยวกับห้องของคุณแล้วเราจะทำให้
บ้านหรือวิลล่า? เป็นเกมที่ต่างออกไป การเช่ารายวันอาจอยู่บนโต๊ะ เราประเมินเป็นรายกรณี
ระยะเวลาถือครองสั้น หรือความซับซ้อนในการดำเนินงานยอมรับไม่ได้? สัญญาเช่าระยะยาว ตามหลักการควรมี Asset Care

คำตอบที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน คำตอบที่ผิดคือการสันนิษฐานว่าทางเลือกตั้งต้นของตัวแทนดีที่สุดสำหรับคุณ สำหรับเจ้าของ 1 ห้องนอนส่วนใหญ่ มันไม่ใช่