Airbnb ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่ อธิบายกฎ 30 คืนสำหรับนักลงทุนคอนโด

คำตอบสั้น ๆ

การเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — รวมถึงการเข้าพักแบบ Airbnb — อยู่ภายใต้ กฎหมายสองฉบับที่แยกจากกัน ซึ่งใช้บังคับพร้อมกัน:

1. พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 — กฎหมายระดับชาติที่ควบคุมสถานประกอบการใด ๆ ที่รับผู้เข้าพักค้างคืนโดยมีค่าตอบแทน
2. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม — ควบคุมกฎของอาคารชุด

ตัวเลขที่ถูกอ้างถึงมากที่สุดบนอินเทอร์เน็ต — "กฎ 30 คืน" — มาจากพระราชบัญญัติโรงแรม การเข้าพัก 30 คืนขึ้นไป โดยทั่วไปอยู่นอกขอบเขตของกฎหมายนี้ การเข้าพักต่ำกว่า 30 คืนในสถานที่ที่ไม่ได้รับอนุญาตไม่อยู่นอกขอบเขต

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดและต้องการลงประกาศบน Airbnb ผลในทางปฏิบัติชัดเจน: การเช่ารายคืนมีความเสี่ยงทางกฎหมายและการดำเนินงานที่มีนัยสำคัญ ซึ่งไม่ใช้กับการเช่ารายเดือน บทความนี้อธิบายว่าความเสี่ยงนั้นมาจากไหน ใครเป็นผู้บังคับใช้อะไร และนักลงทุนที่ดำเนินงานในวงกว้างปฏิบัติตามกฎอย่างไร

พระราชบัญญัติโรงแรมระบุไว้ว่าอย่างไร

พระราชบัญญัติโรงแรมนิยามโรงแรมว่า "สถานที่ใด ๆ ที่ดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจโดยจัดที่พักให้แก่ลูกค้าทั่วไปเพื่อค่าตอบแทน" มีข้อยกเว้นที่รู้จักกันดีสองข้อ:

• สถานประกอบการที่มี ห้องพักไม่เกินสี่ห้องและรองรับผู้เข้าพักรวมไม่เกิน 20 คน โดยผู้ประกอบการต้องแจ้งนายทะเบียนในพื้นที่ (นี่คือบทบัญญัติเรื่อง "ที่พักขนาดเล็ก")
• สถานประกอบการที่ ระยะเวลาการเช่าเป็นหนึ่งเดือนขึ้นไป

ข้อยกเว้นข้อที่สองนี้คือสิ่งที่สร้างเกณฑ์ 30 คืน ห้องที่ปล่อยให้ผู้เข้าพัก 30 คืนขึ้นไป ในถ้อยคำของพระราชบัญญัติ ถือเป็นการเช่าระยะยาว — ไม่ใช่โรงแรม — จึงอยู่นอกข้อกำหนดเรื่องใบอนุญาตของพระราชบัญญัติโรงแรม

เพื่อให้การเช่ารายคืนถูกกฎหมาย ผู้ประกอบการต้องมี ใบอนุญาตโรงแรม สำหรับสถานที่นั้น การออกใบอนุญาตโรงแรมสำหรับคอนโดยูนิตเดียวในทางปฏิบัติแทบไม่เคยได้รับอนุมัติ — อาคารคอนโดส่วนใหญ่อยู่ในเขตที่อยู่อาศัยและไม่ตรงตามข้อกำหนดด้านโครงสร้างสำหรับการจัดประเภทเป็นโรงแรม

พระราชบัญญัติอาคารชุดเพิ่มอะไรเข้ามา

พระราชบัญญัติอาคารชุดให้อำนาจแก่นิติบุคคลของแต่ละอาคาร (องค์กรที่บริหารอาคาร เทียบได้กับสมาคมเจ้าของบ้านในสหรัฐฯ) ในการกำหนดกฎของตนเอง — และคอนโดหลายแห่งในกรุงเทพฯ มีข้อบังคับที่ห้ามการเช่าระยะสั้นอย่างชัดเจน โดยไม่คำนึงถึงสิ่งที่พระราชบัญญัติโรงแรมระบุ

นิติบุคคลสามารถ:

• ปฏิเสธการขึ้นทะเบียนผู้เข้าพักที่พักต่ำกว่าระยะเวลาขั้นต่ำที่กำหนด
• กำหนดค่าปรับแก่เจ้าของที่ลงประกาศห้องต่ำกว่าระยะเวลาขั้นต่ำของอาคาร
• ปิดกั้นการเข้าถึงหากสรุปว่าห้องถูกใช้ในเชิงพาณิชย์

กล่าวอีกนัยหนึ่ง: แม้ในกรณีที่พระราชบัญญัติโรงแรมไม่ใช้บังคับ (เช่น การเช่ารายเดือน) กฎของอาคารก็อาจใช้บังคับได้ เจ้าของต้องตรวจสอบข้อบังคับเฉพาะของอาคารตนเองก่อนลงประกาศที่ใดก็ตาม

TM30 — ภาระการรายงานที่ใช้บังคับในทุกกรณี

นอกเหนือจากกฎหมายทั้งสองฉบับ กฎหมายตรวจคนเข้าเมืองไทยกำหนดให้ เจ้าของบ้าน (หรือผู้บริหารทรัพย์สิน) ยื่น การแจ้ง TM30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ทุกครั้งที่มีชาวต่างชาติเข้าพักในทรัพย์สิน สิ่งนี้ใช้กับทุกการเข้าพัก ทุกระยะเวลา ทุกช่องทางการจอง — ตั้งแต่ Airbnb 2 คืนไปจนถึงสัญญาเช่า 12 เดือน

TM30 เป็นเรื่องของฝ่ายปกครอง ไม่ได้มีเจตนาเชิงลงโทษ แต่การไม่ยื่นก็มีค่าปรับสำหรับเจ้าของบ้าน นักลงทุนคอนโดต่างชาติส่วนใหญ่รู้จัก TM30 ครั้งแรกเมื่อได้รับคำขอจากสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง แทบไม่มีเจ้าของบ้านรายบุคคลคนใดยื่นอย่างสม่ำเสมอด้วยตนเอง

ผู้บริหารทรัพย์สินที่ดียื่น TM30 สำหรับทุกการจองเป็นมาตรฐาน เราก็ทำเช่นนั้น

การบังคับใช้กฎหมายในความเป็นจริงเป็นอย่างไร

ช่องว่างระหว่าง "สิ่งที่กฎหมายระบุ" กับ "สิ่งที่ถูกบังคับใช้จริง" นั้นกว้างในทางปฏิบัติ ประกาศเช่าระยะสั้นส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ดำเนินไปหลายปีโดยไม่มีการแทรกแซง การบังคับใช้กฎหมายมักมาจากสามทิศทาง:

1. การร้องเรียนของนิติบุคคลอาคาร — เพื่อนบ้านสังเกตเห็นคนแปลกหน้าเข้าออกเป็นจำนวนมาก จึงร้องเรียน นิติบุคคลจึงสอบสวน นี่เป็นเส้นทางที่พบบ่อยที่สุด
2. การตรวจสอบแบบสุ่มของตรวจคนเข้าเมือง — เมื่อผู้เข้าพักต่างชาติขึ้นทะเบียนในที่ที่ไม่คาดคิดและยังไม่ได้ยื่น TM30
3. การบุกตรวจของตำรวจ — เกิดขึ้นไม่บ่อยแต่มีจริง มักเกิดจากการร้องเรียนเฉพาะเรื่องหรือแคมเปญปราบปรามในวงกว้างในเขตใดเขตหนึ่ง

เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมาย ผลที่ตามมามีตั้งแต่ค่าปรับที่ผู้ประกอบการต้องจ่าย ไปจนถึงการห้ามทั้งอาคาร หรือ (ในกรณีรุนแรง) การปิดห้องชั่วคราว แนวโน้มมุ่งไปสู่การบังคับใช้ในระดับอาคารมากขึ้น — นิติบุคคลปราบปรามการดำเนินงานระยะสั้นที่ไม่ได้รับอนุญาตในอาคารของตน

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับนักลงทุนคอนโดต่างชาติ

หากคุณเป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพฯ และต้องการให้สร้างรายได้ค่าเช่า เส้นทางที่สะอาดที่สุดคือการดำเนินงานในรูปแบบที่ถูกกฎหมายภายใต้กฎหมายทั้งสองฉบับและเป็นที่ยอมรับของอาคารคุณ:

• การเช่ารายเดือน (30 คืนขึ้นไป) — อยู่นอกพระราชบัญญัติโรงแรม โดยทั่วไปเป็นที่ยอมรับของอาคารคอนโดส่วนใหญ่ ราคาต่อคืนต่ำกว่า แต่รายได้คาดการณ์ได้และไม่มีความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ นี่คือทางเลือกตั้งต้นสำหรับนักลงทุนที่รอบคอบ
• การเช่ารายคืน — มีความหมายเฉพาะกับทรัพย์สินที่อาคารอนุญาตการดำเนินงานระยะสั้นอย่างชัดเจน (พบได้น้อยในกรุงเทพฯ) หรือกับบ้านและวิลล่าที่พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ใช้บังคับ เพดานรายได้สูงกว่า ความซับซ้อนในการดำเนินงานสูงกว่า ความเสี่ยงสูงกว่า

โมเดลแบบผสม — รายวันในช่วงไฮซีซัน รายเดือนในช่วงนอกฤดู — มีอยู่จริง แต่ต้องการการบริหารความสัมพันธ์กับอาคารและการตั้งค่าแพลตฟอร์มอย่างรอบคอบ

Maison Siam จัดการการปฏิบัติตามกฎอย่างไร

ทุกทรัพย์สินที่เราบริหารดำเนินงานตามมาตรฐานการปฏิบัติตามกฎที่กำหนดไว้:

• ร่างสัญญาเช่าสำหรับทุกการจอง และส่งให้นิติบุคคลคอนโดเพื่อขึ้นทะเบียนผู้เข้าพัก — เป็นไปตามกฎของอาคารและกฎหมายไทย
• ยื่น TM30 สำหรับทุกการจองในนามของเจ้าของ
• ประสานงานกับนิติบุคคลอาคาร เมื่อจำเป็นต้องมีขั้นตอนการขึ้นทะเบียนการเข้าถึงหรือการสแกนใบหน้า
• ระยะเวลาการเช่าต่อการจอง บริหารให้สอดคล้องกับกฎระยะเวลาขั้นต่ำของอาคาร

สำหรับลูกค้าคอนโดของเรา นี่หมายความว่าชั้นกฎหมายและการดำเนินงานได้รับการดูแลแล้ว — เจ้าของสามารถมุ่งความสนใจไปที่รายได้ของทรัพย์สิน ไม่ใช่ว่าได้รับอนุญาตหรือไม่

บทสรุปอย่างตรงไปตรงมา

กรอบกฎระเบียบของไทยสำหรับการเช่าระยะสั้นเข้มงวดกว่าที่เจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่คิดในตอนแรก แต่เส้นทางสู่การปฏิบัติตามกฎนั้นชัดเจน:

• การเช่ารายเดือนสะอาด
• การเช่ารายคืนในคอนโดมักอยู่ในพื้นที่สีเทา
• TM30 เป็นข้อบังคับ
• ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารคุณมักสำคัญกว่าตัวพระราชบัญญัติโรงแรมเอง

หากคุณถือครองคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นการลงทุนและกำลังชั่งน้ำหนักระหว่างรายวันกับรายเดือน คำตอบทางกฎหมายเอนเอียงไปทางรายเดือนอย่างชัดเจน คำตอบทางการเงินมักเห็นพ้องด้วย: เครื่องประมาณการรายได้ ของเราแสดงให้เห็นว่ารายได้จากการเช่าระยะกลางที่แท้จริงเป็นอย่างไรหลังหักค่าธรรมเนียมและต้นทุนการดำเนินงาน

หากคุณต้องการพูดคุยเกี่ยวกับข้อบังคับเฉพาะของอาคารคุณและสิ่งที่ได้รับอนุญาตจริง ๆ ติดต่อเรา

---

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับสถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท การยกระดับเรื่องกับอาคาร หรือการดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความไทยที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และที่พัก